Что означает готовое жилье
Ипотека на новостройку или на готовое жилье – какой вариант выбрать?
Ипотека позволяет любому желающему купить недвижимость, имея только часть денег для приобретения. Про ипотеку на готовое жилье слышали многие. Она самая распространенная. Но еще есть возможность купить квартиру в еще строящемся доме. У каждого варианта есть свои особенности, плюсы и минусы. Что выбрать?
Ипотека на новостройку
Ипотека всегда отличается длительным сроком погашения. Именно это делает такой кредит доступным для многих, ведь «тело» распределяется на длительное время. Значит, размер ежемесячного платежа становится сравнительно небольшим, который могут «потянуть» многие граждане.
В данном случае покупается квартира в строящемся доме. Проще говоря, она еще не готова, а купить ее уже можно. Как правило, на ранних этапах строительства жилье стоит дешевле. Хотя сейчас после введения эскроу-счетов дисконт небольшой, но все равно еще можно найти квартиру, которая будет стоить на 10-15% дешевле, чем на вторичном рынке.
Нельзя приобрести абсолютно любую квартиру. Дело в том, что банк не будет выдавать ипотеку, если сомневается в благонадежности застройщика. Ипотека подразумевает залог. Но по факту его нет, ведь квартира еще не построена. Она будет оформлена в залог только после сдачи жилья в эксплуатацию. Далее заемщик уже гасит ипотеку, совершая ежемесячные платежи. После полного погашения задолженности обременение снимается.
Получается, что оформить кредит на новостройку можно только в том случае, если конкретный застройщики и сам объект прошли соответствующую проверку со стороны банка. Еще сложно приобрести жилье на ранних этапах строительства. Обычно банки выдают ипотеку, когда возведено несколько этажей. Зато риски будут минимальными, ведь если банк проверил объект и застройщика, то значит, он уверен в том, что новостройка успешно достроится.
Плюсы кредита:
Среди минусов можно выделить то, что придется подождать некоторое время, пока не достроится многоэтажка, и квартиры не будут сданы в эксплуатацию. В это время придется где-то жить, значит, тратиться на аренду. Также нужно будет параллельно гасить ипотеку.
Что выбрать: готовое жилье или новостройка?
Ипотека на новостройку – хороший вариант для многих заемщиков. Приобретается абсолютно новая квартира. Даже повышенные издержки в первые 1-2 года (из-за невозможности сразу заселиться) не окажутся обременительными, ведь сама квартира, скорее всего, будет стоить дешевле на этапе строительства. Также ниже будет процентная ставка по ипотеке.
Иногда процентную переплату вообще можно исключить, если удастся найти вариант не с кредитом, а с рассрочкой от застройщика. При выборе из двух вариантов случае руководствоваться своими целями. На то она и новостройка, что там продаются только квартиры. Если кому-то хочется приобрести именно частный дом, то придется оформлять стандартную ипотеку на готовое жилье.
В большинстве случаев процентная ставка выше именно по ипотеке на готовое жилье. Часто такая ипотека остается единственным возможным вариантом. Например, в том случае, если в населенном пункте нет новостроек, прошедших проверку банка. Тогда выбирать не приходится.
Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК
Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.
Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.
Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках
Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.
Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.
«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.
«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Готовые новостройки в цифрах
Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.
Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.
Сколько стоят готовые новостройки
Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».
Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Вторичка от застройщика
Квартира, купленная на вторичном рынке, может оказаться вполне приличным вариантом. Только желательно выбирать дом, выстроенный не слишком давно. Чем новее здание, тем лучше.
Первый учитываемый фактор — это то, что качество такого жилья выше. Ведь такая вторичная квадратура более соответствует современным требованиям.
Также нужно принимать во внимание, что чем короче история правообладателей, тем меньше юридических рисков.
Приобрести удается даже вариант в новостройке, но уже с выявленным правом собственности. А ведь нередки случаи, когда получения этого права инвесторы ожидают годами.
Наступает кризис — интерес к вторичке возрастает. Вторичка от застройщика в такие периоды становится лучшим вариантом. Эксперты негласно причисляют такое жилье к отдельному сегменту. Вторичкой подобную недвижимость называют лишь формально, но и к первичке ее причислять нельзя. Остается разобраться, насколько правомерным может считаться обозначенное обособление подобных товарных вариантов.
Первичное и вторичное жилье
Первым делом нужно рассматривать такие жилые объекты с юридических позиций. К первичному жилью может быть причислена квартира:
Жилье приобретают у застройщика, заключая с ним договор о долевом участии, хорошо известный как ДДУ. Также может быть составлено соглашение по поводу вступления в жилищно-строительный кооператив.
Основное отличие первичного и вторичного жилья заключется в том, была ли пройдена процедура государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. «Первичка» не имеет записи в ЕГРН, т.е. на квартиру еще ни разу не оформлялось право собственности в службе Росреестра. Приобрести первичку можно следующими способами:
Вторичное жилье на момент продажи уже существует. У вторички есть хозяин. Этим собственником могут стать:
Эти субъекты могут стать собственниками в силу заключения договора купли-продажи. Также вторичное жилье может представлять собой абсолютно новую квадратуру, которую ранее никто не занимал. То есть в доме никто ранее не проживал, однако объект был принят в эксплуатацию, пребывает на кадастровом учете. Такие квартиры выставляются на продажу в статусе вторичного жилья.
Вторичка от застройщика: особый формат
Если жилье выставлялось на рынок недвижимости в течение последних 3-х лет, тогда его условно назовут «вторичкой от застройщика». Строительная фирма уже успела оформить право собственности на созданный ею объект. В Росреестре эта организация указывается как собственница этого дома.
Известно, что покупка жилья в незавершенной новостройке не означает, что покупатель обретает право владения квартирой, становится ее полноценным собственником, и вот почему.
Процесс обретения права собственности порою затягивается на слишком продолжительный период. Владелец квартиры иной раз остается в неопределенном статусе 3, 5, а то и больше лет.
Право собственности на жилье обретается только после предоставления застройщику выписки из ЕГРН. С этого момента квартира как раз и выходит на вторичный рынок.
Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья сводится к наличию или временному отсутствию полного комплекта документов о собственности. Учитывая этот признак, новую вторичку как раз и причисляют к категории вторичного жилья.
При этом дом остается новым, а квартиры в такой новостройке предлагаются без сопутствующей отделки. Значит, такой объект может стать конкурентом возводимому жилью, ведь по качественным характеристикам сравниваемые квартиры ничем не отличаются.
Для покупателей квадратуры подобного рода эти тонкости роли не играют. Для новоселов начинается новый этап в их жизни. Они обретают более комфортные и просторные условия проживания, а еще — возможность инвестировать.
Но платить деньги с расчетом на покупку квартиры в возводимом доме люди всё же опасаются. Значительно более привлекательным вариантом остается покупка жилья уже после завершения оформления права собственности. В этом случае покупатель получает возможность:
Рекламные проспекты всегда привлекательны, они обнадеживают. Однако основывать свой выбор исключительно на этих данных не стоит.
Преимущества вторички от застройщика
Основным преимуществом таких построек, бесспорно, остаётся качество.
Во-первых, новые дома всегда обеспечиваются:
Во-вторых, в таких домах предусматривается более удобная планировка.
В-третьих, квартиры просторные, с большей квадратурой.
В-четвертых, придомовая территория хорошо обустроена, имеются детские площадки и парковки.
В-пятых, отмечается формирование в новых домах единой социальной среды, у жителей появляются общие потребности и интересы.
В-шестых, покупателю гарантируется юридическая чистота квартиры. Ведь она фактически новая, без «темного прошлого».
Так что с советскими панельными застройками микрорайонов современные качественные предложения несравнимы. Хотя можно сравнить вторичку от застройщика и первичку. Но и тут выявляются явные преимущества новой вторички: покупателем ценится юридический статус собственника. Новосёлу остается только переоформить право собственности, передаваемое продавцом-застройщиком.
Еще одним серьезным плюсом может считаться беспроблемность оформления прав собственности, когда совершается сделка. Если же приходится покупать квартиру в еще не выстроенном доме, всегда с оформлением правоустанавливающих документов возникают сложности.
К тому же полностью отсутствует риск, что дом окажется недостроем. Он уже сдан в эксплуатацию, стал жильем на вторичном рынке.
И еще, покупатель получает возможность узнать соседей поближе еще момента, когда сделка будет оформлена, деньги переданы. Познакомившись с ранее заселившимися гражданами, можно узнать массу интересных фактов о тех косяках, что были допущены строителями.
Получить ипотеку для приобретения такой квартиры также оказывается несложно. Российские кредиторы более охотно выдают крупные суммы, если жилье покупается на вторичном рынке. Специалистам банка тогда проще произвести оценку квартиры. К тому же наличие права собственности дает возможность будущему обладателю ипотечного жилья взять кредит на 1-2 % ниже, а то и еще выгоднее. При совершении сделки на первичном рынке таких преференций кредиторы не обещают.
Недостатки новой вторички
Отсутствие отделки. Любой вариант, даже новая вторичка, обладает определенными недостатками. Основной минус таких квартир — это отсутствие отделки. Квартиры-трёхлетки обычно продаются в том состоянии, что определил застройщик. То есть это квадратура «в бетоне». Естественно, у новосела отпадает возможность тут же въехать в купленное жилье, как это обычно бывает после совершения покупки на вторичном рынке.
Уже впоследствии, спустя несколько лет, когда гражданин накопит достаточно средств для вложения в хороший ремонт, квартира, купленная в старом доме, обретет желанный вид. Пока же она вполне пригодна для проживания. Чего не скажешь о квадратуре «в бетоне».
Постоянный ремонт. Из этого минуса вытекает следующий недостаток: новые жилые комплексы имеют низкий процент заселенности. Соседские квартиры постоянно ремонтируются, достраиваются. Кто первым произведет отделку и въедет, тому вряд ли удастся ощутить долгожданный комфорт. Ведь повсеместно разносится из разных квартир грохот не стихающих перфораторов.
Принято считать, что большой процент инвестиционных квартир в новостройке ухудшает общее положение. Недвижимость тогда из года в год изымается, перепродается. Так что последний покупатель, когда прочие жильцы уже заселятся, еще успеет наделать шума. Более того, большой процент инвестиционных квартир приводит к сложностям в обслуживании дома эксплуатационной организацией. И коммунальные платежи тоже будет сложно собирать.
Однако в кризисный период квартиры чаще приобретаются покупателями для самих себя, такое жилье сразу же отделывается. И здесь вероятность проживать в неудобствах из-за всеобщего строительного грохота такая же, как при покупке жилья старого фонда. Сейчас новые вторички обычно продаются теми гражданами, которых почему-то не устроило именно это жилье.
Конструктивные недоделки. Стоит назвать следующий серьезный недостаток, который может проявиться: риск некачественного строительства. Покупая квадратуру в новостройке, хозяин должен быть готовым к устранению массы недоделок, а не только к ее облагораживающему ремонту. Это обычно:
Излишне высокая цена. Высокая стоимость — это, пожалуй, самый весомый недостаток такой недвижимости. Оценивается подобное жилье на 20 % дороже первички. Если же сравнивать с обычными вариантами вторички (панельными, кирпичными), то дороже на 30 %.
Как раз дополнительная квадратура становится причиной увеличения общей стоимости квартиры. Теперь трудно купить даже однушку экономкласса (от 38 кв. м), ее цена стала выше 5-6 млн руб. Зато малогабаритными квартирами заполнен традиционный вторичный рынок (28-33 кв. м), и здесь отмечается существенный разброс цен.
К примеру, однушка пл. 30 кв. м в Чертаново (старый панельный дом) оценивается в 4,5 млн руб. Такое предложение считается самым бюджетным из рассматриваемых вариантов соответствующего качества.
Значение 3-летнего срока. Большие площади – это не единственный фактор, влияющий на ценообразование. Допустим, квартира пребывает в собственности срок, не достигающий 3-х лет. Тогда при продаже владелец упомянутой недвижимости будет платить налог. Эта добавочная сумма закладывается в стоимость недвижимости.
Если же квартира была приобретена до истечения 3-летнего периода, в ней уже наверняка был сделан ремонт. Значит, его стоимость продавец непременно захочет отбить, перекладывая эту сумму на покупателя. Но практика показывает, что отделка способна повысить ликвидность недвижимости, и только. Дополнительную прибыль продавец вряд ли получит. Квартиры в новостройках с отделкой и без ремонта, что выставляются на вторичную продажу, имеют соотношение 1/9.
В новых домах также выявляются неликвидные варианты. Обычно это жилье:
Что в итоге покупать?
Решая, какой вариант лучше — вторичка или новостройка, покупателю стоит применить испытанную психологическую методику. В отдельные колонки выписываются все без исключения достоинства и недостатки каждого варианта. Лучше зафиксировать все плюсы и минусы, а не только те характеристики, которые кажутся значимыми в данный момент. Остается подсчитать их и сопоставить результаты.
Ипотека на строящееся или на готовое жилье — что выбрать
Решение взять ипотечный кредит на квартиру чаще всего дается очень непросто, учитывая что с момента заключения договора заемщик добровольно обрекает себя на многолетнее и не всегда выгодное для него сотрудничество с кредитной организацией. Поэтому потенциальному получателю ипотечного кредита не только необходимо со всей серьезностью подойти к выбору подходящего банка, но и определиться (с максимальной выгодой для себя) со множеством параметров, начиная с вида ипотечной программы, валюты кредита и заканчивая способом досрочного его погашения.
Одно из наиболее важных и первоочередных решений, которое предстоит сделать потенциальному покупателю, заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Поскольку оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки, покупателю придется делать выбор, исходя не только из своих денежных возможностей, но и своих предпочтений, не последним из которых является желаемая срочность переезда в новую квартиру.
Готовое жилье — быстрее, но дороже
Покупка квартиры на вторичном рынке, а также полностью достроенного жилья на первичном рынке недвижимости позволяет начать новую жизнь сразу же после получения ипотечного кредита и оформления необходимых формальностей по покупке. Важным моментом является тот факт, что приобретаемую квартиру можно сразу же увидеть своими глазами, что позволяет точнее оценить достоинства и недостатки как самой квартиры, так и ее расположения в том что касается видов из окна и ориентации по сторонам света. Готовая квартира также в большинстве случаев означает наличие сложившейся окружающей инфраструктуры — школ, магазинов, общественного транспорта и. т.д.
Как правило, получить кредит на такую квартиру существенно легче: кредитование на вторичном рынке недвижимости несет с собой меньше рисков и практикуется большинством банков. С другой стороны, финансовые организации требуют, чтобы выбранное покупателем жилье удовлетворяло определенным требованиям, что несколько уменьшает выбор. Квартира на вторичном рынке также может принести с собой неприятные неожиданности, связанные, к примеру с внезапным появлением законных претендентов на уже купленную нежвижимость, что может стоить незадачливому покупателю времени, денег и нервов. И, наконец, весьма важным моментом является стоимость квартиры: в среднем за готовое жилье придется заплатить на 30% больше, чем за находящееся в процессе строительства.
Строящееся жилье — дешевле, но рискованнее
Приобретение жилья на этапе строительства — весьма соблазнительный вариант для потенциального покупателя, поскольку именно в этот период цена квадратного метра минимальна. Самый выгодный момент вложения средств — на этапе закладки фундамента дома, однако именно в этот момент с покупкой связано наибольшее количество рисков: многие стройки замораживаются еще на промежуточных этапах. Поэтому специалисты рекомендуют приобретать строящееся жильё на средних стадиях готовности, когда цена ещё не выросла, а риски того, что дом не будет завершён, уже заметно ниже.
Решив вложить средства в строящееся жилье, покупатель должен набраться терпения, ведь до окончания строительства может пройти довольно много времени. Кроме того, придется рассчитывать на дополнительные расходы, что отчасти нивелирует выгоду от меньшей стоимости строящихся квартир. Кредитование сделок по приобретению квартир в строящихся домах отличается более высокими рисками. Поэтому на период строительства квартиры процентные ставки могут быть увеличены до 2,5—3% годовых в сравнении со ставками по ипотеке на готовое жилье.
В случае строящегося жилья значительные риски для банка представляют собой не только платежеспособность заемщика, но и чистоплотность застройщика. С одной стороны, на этапе строительства кредитная организация не может рассчитывать на залог в виде покупаемой квартиры, поскольку фактически таковая существует пока лишь в проектной документации. В залог потенциальный заемщик может передать банку лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после завершения строительства и оформления прав собственности приобретаемое жилье становится реальным залогом. Поэтому в некоторых случаях кредитная организация может потребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества.
С другой стороны, банку необходимо получить дополнительно гарантии того, что дом будет достроен в срок и принят в эксплуатацию. Поэтому при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. Подобная проверка может занять довольно много времени, что весьма невыгодно потенциальному заемщику.
Хорошим выходом для покупателя может стать обращение за кредитом к банку, который сам финансирует строительство дома, где находится выбранная квартира. Речь идет о партнерских программах банков и компании-застройщика. Поскольку в этом случае банки заинтересованы в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, они предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия. Кроме того, покупка строящейся квартиры в рамках этой программы служит страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами.
В качестве примера партнерской ипотечной программы можно привести программу кредитования «Запад-рубли» Банка проектного финансирования. Программа предусматривает приобретение квартир на стадии строительства в многоквартирных домах, в строительстве и реализации которых участвует ЗАО «ИСК «ЗАПАД» (а именно ЖК «ИРИС», ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Мичуринский квартал»). На этапе строительства до регистрации права собственности на приобретаемую квартиру процентная ставка по кредиту в рамках этой программы составляют от 13,25% годовых. После окончания строительства и оформления собственности ставка снижается до 12,25%.
Свой аналогичный список финансируемых объектов строящейся недвижимости есть у Райффайзенбанка. При этом ставки по кредиту на приобретение жилья в аккредитованных банком новостройках составляют от 12,5% до регистрации права собственности и от 11,5% после регистрации права собственности. В качестве обеспечения по кредиту заемщик должен передать банку права требования по заключаемому заемщиком договору долевого участия, а после оформления права собственности залогом становится приобретенная в кредит квартира.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t