Что понимается под земельным участком как объектом земельных отношений
Объектами земельных правоотношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Сущность и специфика включения земли в правовой оборот в целом определены принципами земельного законодательства, установленными ЗК РФ, и содержанием земельныхотношений.
Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны соответствовать данному понятию.
Несмотря на то что правовые нормы могут быть установлены в отношении земли как природного объекта и природного ресурса, конкретные земельные отношения в большинстве случаев возникают по поводу определенного земельного участка – объекта земельных правоотношений. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка. Земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и за-(репленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ «О землеустройстве». Данные об участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении государственного земельного кадастра. Отдельные условия формирования земельного участка установлены ЗК РФ.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
При этом включение земли, земельных участков в гражданско-правовой оборот не умаляет их значения как природного объекта, природного ресурса.
Что понимается под земельным участком как объектом земельных отношений
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Объектами гражданских прав могут выступать только земельные участки и части земельных участков.
Земельные участки могут выступать как объекты вещных, так и обязательственных прав (аренда, право безвозмездного срочного пользования)
Правовой режим земельных участков определяется:
1. оборотоспособностью участка;
2. категорией земли (целевым назначением);
3. разрешенным использованием участка;
4. территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ.
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками
2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы
3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.). Этот Закон не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиям
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Земельных участков в государственной или муниципальной собственности из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Статья 6 Земельного кодекса. Объекты земельных отношений
1. Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Комментарии к ст. 6 ЗК РФ
1. Комментируемая статья основывается на двойственном подходе к земельным участкам. Во-первых, земельный участок является природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю. Следовательно, как объект земельных отношений земля выступает в этих двух качествах: в первом случае это земля как природный объект и природный ресурс, и в этом качестве она выступает объектом регулирования, например, гл. II Кодекса (при этом используется также термин «земли»); во втором случае это земля как имущество и объект прав, и в этом качестве она выступает в виде конкретных земельных участков и частей земельных участков.
Часть земельного участка не является ни объектом прав, ни природным объектом. Без выделения в качестве самостоятельного земельного участка часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В ЗК РФ часть земельного участка как объект земельных отношений упоминается только в ст. 35 в контексте части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Что понимается под земельным участком как объектом земельных отношений
ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.
Специфика земельного участка как объекта правоотношений
2 июня на очередном обучающем вебинаре ФПА РФ адвокатам рассказали об ошибках и спорах, связанных с определением границ земельных участков
2 июня в рамках очередного вебинара ФПА РФ по повышению квалификации адвокатов доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук Ольга Романова прочитала лекцию на тему «Споры, связанные с образованием земельных участков».
Отметив в начале своего выступления, что образование земельных участков в настоящее время очень востребовано на практике, поскольку позволяет обеспечить разнообразные частные и публичные интересы по использованию земель и земельных участков, лектор указала, что это часто приводит к конфликтным ситуациям, так как такие действия в пользу одних лиц могут непосредственно затрагивать и нарушать права и интересы других. Между тем адекватное разрешение возникающих споров возможно только при грамотном применении норм земельного и смежного законодательства, регулирующих порядок образования новых земельных участков.
Ольга Романова заметила, что процесс образования новых земельных участков в максимальной степени отражает специфику земельного участка как объекта правоотношений, что выражено в условиях образования земельных участков и требований к их образованию, установленных Земельным кодексом РФ. При этом важно понимать, что основным лимитирующим фактором образования новых земельных участков является необходимость обеспечения нормального использования вновь образуемых земельных участков в соответствии с установленным правовым режимом (целевым назначением и разрешенным использованием) для исходных земельных участков.
Это обусловлено общим правилом образования новых земельных участков из существующих (исходных), согласно которому у вновь образуемых земельных участков сохраняются их качественные характеристики – как целевое назначение (категория земель), так и разрешенное использование исходного (-ых) земельного (-ых) участка (-ов). Исключения установлены только для образования земельных участков в целях реализации градостроительных полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в установленном порядке.
Ольга Романова кратко охарактеризовала все возможные способы образования земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ (ст. 11.2 ЗК), отметив их исчерпывающий перечень и основные особенности образования земельных участков в каждом случае. Это раздел земельного участка, выдел в счет земельной доли (долей) в праве общей собственности, объединение, перераспределение земельных участков, первичное образование из земель, находящихся в государственной собственности, и даже создание искусственных земельных участков.
Новеллой законодательства является образование земельного участка, на котором находится самовольная постройка, с прекращением на нем прав первичного собственника.
Далее эксперт подробно остановилась на требованиях земельного законодательства (ст. 11.9 гл. 1.1 Земельного кодекса РФ) к образованию земельных участков и юридически значимых обстоятельствах, возникающих в различных ситуациях, используя примеры судебной практики и правовые позиции Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ. Особое внимание она уделила проблемам установления и применения предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков при их образовании. Также в лекции были названы некоторые основания приостановления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ольга Романова рассказала о возможностях относительно нового, но приобретающего все большую популярность на практике, способа образования земельных участков как перераспределение, отметив его условия и наиболее распространенные ошибки, вызывающие споры. Наиболее востребованными в этой части являются ситуации, связанные с возможностью «присоединения» к земельным участкам граждан прилегающих земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что возможно, как раз, путем перераспределения соответствующих земельных участков и публичных земель, на которых не образовано других земельных участков. Данный способ при соблюдении установленных земельным законодательством условий дает возможность правообладателям частных земельных участков увеличить их площадь за счет прилегающих государственных земель без торгов.
Заключительную часть лекции Ольга Романова посвятила рассмотрению ситуаций, связанных с образованием (определением границ) земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, в том числе многоквартирные дома. Лектор показала наиболее распространенные ошибки и спорные ситуации, возникающие на практике, и проанализировала существующие правовые позиции судов при рассмотрении соответствующих споров.
В завершение лекции Ольга Романова ответила на вопросы слушателей вебинара.
С презентацией спикера можно ознакомиться здесь.
Обращаем внимание, что сегодня, 2 июня, вебинар будет доступен до 24.00 (по московскому времени). Повтор трансляции состоится в субботу, 6 июня.