Чем может помочь риэлтор
Зачем и для чего нужен риэлтор клиенту
А можно ли обойтись без риэлтора? Подобный вопрос задают себе большинство людей, которые столкнулись с задачей реализовать или приобрести какую-либо недвижимость.
Основная масса россиян уверены, что агент по недвижимости точно понадобится при покупке дома/квартиры, и совсем не обязательно его присутствие при продаже жилья. Считать, что операция по реализации недвижимости более безопасная – полное заблуждение. Мошенники не дремлют и, выступая в данном случае в роли покупателей, также знают, как обойти закон в свою пользу, а продавца оставить и без денег, и без объекта продажи.
Зачем нужен риэлтор клиенту?
Профессиональный маклер контролирует каждый шаг всего процесса купли/продажи, гарантируя его полную безопасность. Часто бывает, что только одна сторона процесса воспользовалась услугами риэлтора, другая же, напротив, предпочла действовать самостоятельно, тем самым подвергаясь возможным рискам.
Бывает такое, например, что сама продажа квартиры прошла успешно, все документы оформлены, подписаны и договорённости соблюдены, но бывший собственник не может получить свои деньги от продажи. А если в этом процессе были задействованы сразу несколько собственников? Только настоящий профессионал своего дела сможет грамотно и безошибочно построить весь этап, учитывая интересы каждой из сторон.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.
Что вы будете иметь за эту сумму?
Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает, сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?
Присутствие риэлтора при покупке квартиры через ипотеку
Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры в ипотеку? Первое, что нужно сделать для оформления ипотечного кредитования, это определиться с банком. Порою, это совсем непросто – в каждом банке свои правила, свои тонкости, бывают и «подводные камни».
Опытный маклер уже знает условия многих банков, изучил все плюсы и минусы кредитования каждого из них. И готов рассказать о самых выгодных условиях, потому что и сам заинтересован в скорейшем заключении сделки. Также есть много случаев, когда без помощи риэлтора просто не обойтись:
Присутствие риэлтора при продаже квартиры
Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры? Есть несколько важных аргументов, которые отвечают на этот вопрос:
Для чего требуется риэлтор при нотариальном заверении сделки
При продаже квартиры не полностью (доля или несколько долей), либо если один из продавцов – несовершеннолетний, присутствие при сделке нотариуса обязательно. В остальных случаях сделку заверять нотариально необходимости нет, только по желанию сторон. В обязанности любого нотариуса входит подтверждение заключения сделки купли/продажи, а весь процесс по подготовке всех необходимых документов к его работе отношения не имеет. Этим как раз и занимается риэлтор.
Преимущества в работе с риэлтором
Безусловно, если человек располагает достаточным количеством свободного времени и не боится столкнуться со всеми трудностями на этом нелёгком пути, он может заниматься продажей или покупкой квартиры самостоятельно. Но если он дорожит своим временем, не готов рисковать здоровьем своей нервной системы, не совсем обладает нужной информацией для ведения переговоров, то, скорее всего, он обратится за профессиональной помощью к специалисту.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Избежать бюрократии и сохранить нервы: зачем покупать и продавать квартиру с риелтором
Аргументы читателей Т—Ж
Покупать квартиру с риелтором спокойнее, чем самому.
А продавать, как правило, быстрее. В идеальном мире риелтор берет все на себя: при продаже ищет покупателей и показывает им квартиру; при покупке проверяет недвижимость и продавца, готовит документы и помогает одобрить ипотеку. Читатели Т—Ж поделились историями сотрудничества с риелторами, работой которых остались довольны.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Сложность сделки: сначала банк отказал в ипотеке, а с риелтором одобрил
Стоимость услуг риелтора: 30 000 Р
Мы искали двушку или трешку с ремонтом в центре стоимостью до 3 млн рублей. Обзвонили 26 вариантов и посмотрели 15 квартир. Я даже завел гугл-таблицу со всеми объявлениями, чтобы ничего не потерять. На поиск ушло около месяца. В итоге выбрали трешку за 2,8 млн рублей.
Пробовал подать заявку на ипотеку в Сбер самостоятельно, но мне отказали. За одобрением кредита и сопровождением сделки я обратился к риелтору — давней знакомой семьи. Мы встретились с ней как раз во время просмотра одной из квартир.
Так мы купили трешку площадью 56 м² в хрущевке в центре Воронежа. Ремонт в ней был не новый, но вполне нас устроил. Нам было важно быстро переехать, чтобы сдать свою однушку и постепенно переделывать новую квартиру под себя.
В качестве первого взноса использовали миллион, который остался у меня от продажи бабушкиной квартиры. Остальное взяли в ипотеку в Сбере: риелтор оформила ее по двум документам, так как на момент подачи заявки у меня не было возможности подтвердить свой доход за год. Еще нам сделали скидку за покупку квартиры на «Домклике», страхование здоровья и жизни и бонус молодой семье: мы в браке с 2019 года. Ипотеку дали с минимальным месячным платежом на 27 лет.
Весь процесс — от просмотра квартиры до передачи ключей — занял чуть больше недели. Работой нашего риелтора я полностью доволен, для меня это стало небольшой гирькой спокойствия.
В покупке жилья мы однозначно выиграли, потому что сейчас на сумму до 3 млн рублей можно купить только убитую двушку, в которой нельзя жить без ремонта. Ни о чем не жалеем, так как покупка именно такой квартиры — осознанное желание.
Курс о больших делах
Сложность сделки: квартиру продавали по доверенности от собственника и из-под военной ипотеки
Стоимость услуг риелтора:
Решили уехать из Москвы и перестать мотаться по съемным квартирам. Мне за 30, мужу 40 — уже хотелось своего. Супруг взял свою часть денег от продажи жилья, которым владел с сестрой, а я продала отцу свою долю в семейной квартире. Так что нам удалось обойтись без ипотеки, очень уж не хотелось влезать в это дело.
Для переезда выбрали Калининград. Летом перебирали варианты на «Циане» и «Домофонде», а осенью поехали на неделю в город, чтобы посмотреть несколько квартир. Поиск сужался за счет ограниченного бюджета и предпочтений по районам, году постройки и материалу стен: не хотели жить в панельке.
В итоге купили двухкомнатную квартиру в 25 минутах пешком от центра. Выбрали молодую вторичку 2014 года постройки, чтобы не иметь дела с косяками застройщиков и не слушать ремонт соседей в ближайшие пару лет. Заплатили 4,5 млн рублей. Успели купить до того, как выросли цены: уже видели аналогичное предложение в нашем же доме почти на 20% дороже, и цены продолжают расти.
Сделку сопровождал опытный риелтор — знакомый моих родителей.
Это стало гарантией того, что он не будет навешивать лишнего и халтурить. Специалист досконально разъяснил нам процесс и рассказал, какие нужны документы, помог не растеряться при первичных переговорах и довел все до сделки. Мы взяли риелтора с собой в Калининград, оплатили ему билеты и две ночевки. Учитывая, что он и так нам сделал ощутимую скидку по знакомству, даже с этими затратами мы неплохо сэкономили.
Но сама сделка состоялась только в декабре. Мы покупали квартиру из-под военной ипотеки, и получение справки об отсутствии долгов от Росвоенипотеки ожидаемо затянуло весь процесс. Некоторые трудности и задержки также были связаны с тем, что мы жили в Москве, собственник служил в Кургане без возможности выехать, а продажей квартиры в Калининграде занималась его мать — по доверенности. По этой причине наш риелтор настаивал на оформлении нотариальной сделки. Продавцы отказывались и уверяли нас, что в Калининграде их никто не проводит.
Но риелтор сказал, что не хочет брать на себя даже минимальный риск потерять наши 4,5 миллиона. В итоге все оформили у нотариуса в присутствии матери собственника.
Сложность сделки: покупал квартиру под реновацию в столице, риелтор проверял объект и контролировал оплату
Стоимость услуг риелтора: неизвестна
Настало время вернуться домой, в Москву. Жизнь за Мкадом — боль.
Продал квартиру в ЖК в Подмосковье и купил на эти деньги двушку под реновацию. Общая истерия на рынке помогла совместить обе сделки и выгодно приобрести квартиру в Москве.
Объект нашел самостоятельно, но сделку проводил с риелтором. На агентстве лежали проверка объекта, продавца, его родственников и финансовой истории, а также проведение сделки — вплоть до подписания документов и оплаты.
Двушку в Подмосковье я продал за 7,5 млн рублей, новую квартиру в Москве взял за 7,4 млн. Все прошло как по маслу и заняло три недели. Оформление альтернативной сделки происходило через агентство по регистрации сделок.
О покупке квартиры не жалею. Сейчас такую вряд ли можно купить дешевле 8,5 млн рублей.
Сложность сделки: покупала квартиру на вторичном рынке, а риелтор провел всю сделку
Стоимость услуг риелтора: 50 000 Р
Стало негде жить. Пришлось раскошелиться на квартиру — двушку на вторичке площадью 48 м² в Санкт-Петербурге за 5,7 млн рублей. Купила ее без ипотеки.
Мне повезло, что поиск жилья занял мало времени. Я четко знала, что мне надо, и, когда увидела эту квартиру, поняла: она моя. Правда, у меня была ограниченная сумма, а квартира стоила дороже. Но в итоге продавец сделал скидку, и мне все-таки удалось вписаться в свой лимит.
При покупке мне помогал риелтор. Он занимался всей документацией и ведением сделки — например, составлял договор и вносил задаток. Стоимость его услуг составила 50 тысяч рублей.
Все прошло по плану и крайне быстро: за две недели я получила все документы. А через месяц после покупки стоимость квартиры резко выросла.
Сложность сделки: продавали и одновременно покупали квартиру, риелтор сопровождал обе сделки
Стоимость услуг риелтора: 300 000 Р
Продавали однушку и покупали трехкомнатную квартиру на вторичке в Москве. Метраж стандартный для панелек серий 80-х годов.
Приступили к подбору в начале 2020 года, когда пандемия была еще только в Китае и никому не казалась чем-то важным. Занялись этим, потому что накопили достаточно денег, да и состав семьи подталкивал к расширению жилплощади. Купили квартиру лишь спустя год после начала поисков.
Посмотрели всего около десяти вариантов. Большую часть времени просто ждали, пока на рынке появится новый, который бы подошел нам по всем выбранным параметрам. Мы присмотрели несколько конкретных домов в одном районе, высчитали необходимый метраж и ждали вменяемую цену по рынку. Итоговый вариант оказался дороже, чем мы изначально планировали. Зато он имел хорошее расположение и хоть и старый, но очень качественный ремонт, который не надо переделывать.
Продавать квартиру было проще. Мы изначально не были настроены на завышение цены, и поэтому покупатели приходили активно. Сроки продажи были в основном завязаны на поиск альтернативы. В итоге продали однокомнатную квартиру за 9 млн, а трехкомнатную купили за 20,8 млн рублей.
Сумма доплаты у нас уже была, но совместить сделки не удалось. Пришлось взять в ипотеку 7 млн рублей под 8,09% годовых на 20 лет. Погасили ее через месяц. На доплату накопил примерно за шесть лет, откладывая с зарплаты программиста, инвестируя в депозиты, акции, облигации и ИИС.
Квартиры смотрели и показывали только вживую — хотя именно наш покупатель смотрел ее удаленно через своего агента и друга, которые пришли лично. Авансы были небольшие — 30 тысяч и 50 тысяч рублей, с договором.
Я работал с очень опытным риелтором, который помогал мне еще с первой квартирой. Взаимодействовали с ним и вживую, и удаленно — 50 на 50. Подбор и две отдельные сделки обошлись в 300 тысяч рублей. В целом я удовлетворен его работой.
Оформляли все лично. Покупка прошла в банке с передачей наличных через ячейку, продажа — безналом через аккредитив.
Со стороны других участников сделки тоже были опытные риелторы.
Единственная проблема возникла в банке, когда очень строгая менеджерка ни в какую не соглашалась с условиями выписки из квартиры, которые мы предлагали прописать в договоре. Но в итоге продавец уступил и все уладил.
По деньгам проиграли не очень сильно, так как поднявшиеся цены частично компенсировала выросшая цена на нашу квартиру. Вообще, я за то, чтобы никогда не спешить и ждать, когда это возможно. Но в нашем случае мы ждали уже слишком долго, и терпение стало заканчиваться. Сейчас я думаю, что стоило, наоборот, заняться всем этим раньше: не ждать, пока накопятся деньги, а брать ипотеку сразу, как только возникла необходимость расширяться.
Сложность сделки: продавала двушку и покупала трешку, которая была в ипотеке
Стоимость услуг риелтора: 400 000 Р
Я хотела расширяться и откладывала деньги, но серьезно ничего не планировала. Выставила на продажу свою 45-метровую двушку и лениво просматривала «Авито». Примерно через полгода на мою квартиру нашелся покупатель, и мне нужно было срочно искать альтернативу для себя.
Требований к новой квартире у меня было мало: я искала трешку площадью от 55 м² — иначе просто не было смысла переезжать. Хотела, чтобы она была не дальше, чем в десяти минутах пешком от метро, и чтобы ее стоимость вписывалась в мои финансовые ограничения. За красотой не гналась: с моим бюджетом смысла ждать хорошего ремонта не было.
Искать квартиру самостоятельно было несложно. Заходишь на «Авито», устанавливаешь ценовые ограничения и смотришь, что осталось. Вариантов не очень много, да и из тех половина уже под авансом, а еще часть какие-то сомнительные. Выбор делается сам собой, без волевого усилия — просто по остаточному принципу.
Нашла трехкомнатную квартиру в Москве площадью 63,5 м² с лоджией 6 м². Вторичку в плохом состоянии: до продажи ее явно сдавали по комнатам.
Воспользовалась услугами риелторской компании. Заранее никого не выбирала. Просто продолжила сотрудничество с фирмой, которая нашла покупателя для моей квартиры. За ее услуги — продажу старой и покупку новой квартиры — заплатила около 400 тысяч рублей.
Квартира была с обременением — это сложный случай, требующий открытия нескольких аккредитивов и беготни с документами по разным инстанциям. Продавцы не успели выплатить за нее кредит, так что мне она досталась по очень привлекательной цене — 10,5 млн рублей. С момента совершения сделки бумажная волокита продолжалась еще месяца полтора.
Сначала я сомневалась, что риелтор нужен. Но сейчас очень благодарна себе за то, что решила сотрудничать с юристом из риелторской компании. Не уверена, что справилась бы со всем без его подсказок и напоминаний. На сделках я чувствовала себя спокойно, а сейчас знаю, что с документами все в порядке.
От начала поисков квартиры до сделки прошло буквально три недели. Продавцы хотели быстро ее продать, а мне нужно было быстро ее купить.
Сама сделка прошла быстро и без заморочек. Все оформляли лично. Если честно, я ожидала, что большую часть документов смогу оформить электронно, но оказалось, что ЕГРН все равно нужно запрашивать в МФЦ. Аналогично с закладной и другими документами, которые мне были нужны, поскольку я приобретала квартиру с обременением.
Я не брала ипотеку, но взяла два кредита: на 1 млн рублей с лишним под 9% годовых и еще на 250 тысяч под 11,2%. Последний пошел в счет частичной оплаты услуг риелтора — эти расходы заранее я не планировала. Оба кредита сроком на пять лет, но маленький я точно погашу в следующем году. Надеюсь, и с большим не буду сильно затягивать, но как минимум три года его точно придется платить.
Деньги с проданной квартиры — 9,2 млн рублей — тоже вложила в покупку новой. Я не знаю, сколько выиграла или проиграла, — не пробовала считать. Многие меня отговаривали от покупки, потому что сейчас льготная ипотека, пандемия, цены неоправданно высокие. Но если честно, и три года назад, когда мы с мамой покупали предыдущую двушку, нас все отговаривали и просили подождать. В итоге сейчас, спустя три года, я продала ее почти на 4 млн рублей дороже. Не жалею ни о той, ни об этой покупке. Обстановка на рынке не повлияла на мое решение, хотя, конечно, сказалась на ценах.
Как правильно составить договор с риелтором
Зачем он нужен и на что обращать внимание
Договор с агентством недвижимости может обернуться судом и даже арестом счетов.
Услугами риелторов пользуются, когда хотят найти или продать квартиру, оформить все документы и провести спокойно сделку. Чтобы зафиксировать все условия, стороны подписывают договор. Однако даже при наличии договора возникают споры, которые часто доходят до суда.
В разное время я побывала и клиентом риелторов, и юристом, который помогал агентству недвижимости. Я видела, какие формы договоров предлагают клиентам, а общение с агентами и анализ судебной практики помогли мне понять, как риелторы подменяют понятия и психологически воздействуют, чтобы человек заплатил комиссию. В этой статье разберемся, как грамотно составить договор с риелтором, чтобы защитить в нем свои интересы.
Зачем нужно заключать договор с риелтором
Риелтор — это специалист по недвижимости, который получает от клиента плату за свои услуги. Он может быть сотрудником фирмы или заниматься риелторством самостоятельно — это называется «частный маклер».
Чаще всего, когда клиент обращается в агентство недвижимости, он рассчитывает получить услуги не только специалиста по недвижимости, но и ипотечного брокера, юриста, рекламщика, фотографа. Будет лучше сразу узнать о стоимости и условиях оказания всех этих услуг.
По закону между юридическими лицами и гражданами договор в простой письменной форме заключают всегда. Поэтому риелтору из агентства недвижимости запрещено работать с клиентом без договора: он обязан отчитываться обо всех вознаграждениях, которые получает от заказчика услуг.
Если не заключить договор, агента могут обвинить в «левой» сделке — так называют сделки, которые идут мимо официальной кассы агентства. Еще за такую сделку риелтора могут уволить, а клиент лишится гарантий, которые могло дать агентство.
Частный маклер, как правило, не может выполнить весь комплекс услуг. Нужно узнать сразу, услуги каких еще специалистов придется оплачивать.
В ряде случаев договор с риелтором важен, когда человек не может самостоятельно заниматься сделкой. Например, он живет в другом городе. Тогда агента наделяют правами, например правом заключить договор, передают ему документы и ключи от недвижимости. Доверять это малознакомому человеку без договора рискованно.
Плюсы и минусы работы с риелтором
Сотрудничество с агентами по недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Напишу основные моменты, с моей точки зрения. Если вы видите другие плюсы и минусы — пишите в комментариях.
Опыт. У риелтора есть навык работы с базами недвижимости и поиска подходящих вариантов. Также он может еще на стадии телефонного разговора отсечь неподходящие варианты или клиентов, которые хотят только посмотреть квартиру, но реальной задачи купить жилье у них нет.
Экономия времени. Клиенту не нужно самому тратить время на поиск и проверку вариантов. Большинство вопросов он делегирует специалисту.
Продавцам риелтор помогает сфотографировать квартиру в выгодном ракурсе, составить объявление и разместить все в базах. Также он отвечает на звонки и работает первичным фильтром. В некоторых случаях риелтор берет у продавца ключи и может сам показывать квартиру, чтобы не подстраиваться под продавца и упростить процесс показов.
Ценовая политика. Риелтор знает реальные цены сделок и поможет не продешевить и не поставить слишком высокую цену. Он выслушивает ценовые предпочтения клиентов, анализирует рынок и предлагает оптимальную цену. Если завысить цену — квартира может зависнуть в продаже. Если цена будет слишком низкой — квартира уйдет быстро, но продавец получит меньше денег.
Другие специалисты. Как правило, у риелтора уже есть свой наработанный круг знакомств среди других специалистов. Вот кого он может привлечь на разных этапах:
Деньги в долг. Агентство недвижимости может предложить деньги в долг, чтобы, например, погасить ипотеку на квартиру и продавать ее уже без обременения банка. Этот вариант может существенно увеличить шансы на быструю продажу.
Сбор документов. Риелтор поможет собрать документы для сделки и проверит их — насколько хватит его квалификации. При покупке риелтор может подсказать, какие документы нужно запросить дополнительно у собственника. Например, справку о прописанных в квартире или справку из ПФР об остатке маткапитала, если у продавца есть дети и квартиру могли купить с использованием маткапитала.
Возмещение убытков. Деятельность агентства недвижимости может быть застрахована. Если сделку признают ничтожной и клиент лишится купленной недвижимости, агентство — через свою страховую — может возместить убытки. Но добиваться этого, скорее всего, придется в суде.
В Екатеринбурге люди заключили с агентством договор возмездного оказания услуг по покупке квартиры, где было указано, что деятельность агентства застрахована. Риелтор подобрал объект недвижимости — квартиру в строящемся доме, а клиенты ее оплатили. Но риелтор не проверил застройщика и оказалось, что эта квартира уже продана другим людям. На тот момент застройщика уже исключили из жилищно-строительного кооператива, и он не имел права заключать договоры на продажу квартир. Против директора строительной компании возбудили уголовное дело, он находился в розыске.
В итоге клиенты потеряли деньги и пошли в суд, чтобы взыскать убытки с агентства недвижимости и страховой. Суд встал на их сторону. Риелторы подали жалобу на решение, но изменить его не смогли.
Однако есть и минусы работы с риелтором.
Многие возмущаются высокой стоимостью услуг риелтора и не понимают, чем она обоснована. Бывают простые сделки: например, все необходимые документы и справки продавец подготовил самостоятельно, а расчет был через банковскую ячейку. Если в сделке есть ипотечные деньги, то договор купли-продажи часто составляет сотрудник банка. Если сделку заверяет нотариус — он готовит документы. Юрист агентств эту услугу не оказывает, но вознаграждение риелторов меньше не становится.
Нет гарантий. Ни одно агентство не гарантирует 100% юридическую чистоту сделки. Для этого риелторы и страхуют свою гражданскую ответственность.
Например, в Нижнем Тагиле женщина купила квартиру через крупное агентство недвижимости. Продавец — внучка, которая получила квартиру в дар от престарелой бабушки. Когда внучка продала квартиру, бабушка спохватилась и обратилась к прокурору. Она сказала, что не осознавала свои действия и не понимала сути дарения. Эксперт на суде это подтвердил.
Нет прямого контакта. Обычно риелтор сам общается с продавцом и покупателем, а его клиент не может сам обсуждать вопросы сделки с другой стороной. Риелтор может неточно передать информацию, неверно понять интересы клиента или просто отстаивать свои.
Конфликт интересов. Гонорар риелтора завязан на сделке: как только она проходит — он получает деньги. Случается, что риелтор слишком торопит клиента, чтобы побыстрее закрыть сделку и получить гонорар. В результате клиент может купить не то, что нужно, или дороже, чем планировал, и потерять деньги из-за такой поспешности.
Другой пример: гонорар риелтора — процент от сделки. Клиент нацелился купить однушку, а риелтор настойчиво показывает ему двушки, которые стоят дороже, и убеждает, что ничего более подходящего на рынке нет.
Активность. Успех сделки может зависеть от активности риелтора. Если у него одновременно в работе несколько сделок, он может пропадать или выключать телефон, поэтому потенциальные покупатели не смогут ему дозвониться. Если риелтор разместил в базах объявление о продаже и не следит за ним, то, как только закончится срок размещения, объявление перестанут показывать.
Риски заключения договора с риелтором
Когда стороны подписывают договор, у них всегда возникают взаимные права и обязанности. Так, если человек заключает договор с риелтором, он уже соглашается на оплату его услуг. Расторгнуть договор можно и до того, как стороны исполнят обязательства полностью. Но все равно придется оплатить оказанные услуги, а в зависимости от вида договора — еще и расходы риелтора.
Обязательно ли заключать договор с риелтором. Заставить заключить договор нельзя. Риелторы зачастую в своих договорах как раз навязывают целый комплекс услуг, каждая из которых имеет свою цену. Вместе получается кругленькая сумма.
По закону каждый клиент вправе сам выбирать, какую услугу он хочет получить и оплатить. На практике агенты чаще всего соглашаются только на полное вознаграждение. Особо усердные клиенты в ходе долгих переговоров с руководителем агентства могут добиться снижения стоимости услуг, но это скорее исключение. В каждом агентстве есть своя разработанная форма договора, и меняют ее крайне неохотно.
Но если человек заключает договор, это гарантирует, что риелтор займется его вопросом, и у клиента появится право требовать отчета о результатах. Также клиент будет знать перечень услуг и условия, на которых ему их оказывают. Крупные агентства недвижимости не отправляют запросы к ипотечным брокерам и юристам агентства, пока клиент не подпишет договор.
Риелторы часто посещают сайты для поиска или продажи недвижимости: «Авито», «Циан», «Домофонд», «Домклик», «Юла». Если человек продает квартиру и разместил объявление сам, то ему наверняка предложат свои услуги сразу несколько специалистов. Каждый из них захочет, чтобы продавец работал только с ним, и будет просить оригиналы документов и ключи. Их лучше не передавать. Максимум, что можно сделать, — снять для них копии или предложить заказать выписку из ЕГРН.
Покупатель недвижимости тоже не должен подписывать все, что предлагает риелтор: показ квартиры или подбор вариантов для показа — тоже платные услуги.
Бывает так, что одна сторона сделки — клиент агентства, а вторая — нет. Второй стороной может быть клиент другого агентства или человек, который вовсе не хочет заключать договор с риелтором. У риелторов есть понятие «совместное проведение сделки» — это когда два агентства заключают соглашение и каждый работает в интересах и за вознаграждение от своего клиента.
Сложнее дело обстоит, когда одна из сторон сделки не хочет платить никому из риелторов. Риелторы будут склонять такого человека заключить с ними договор. На профессиональном сленге человек, который проводит сделку без агента, называется ССР — «сам себе риелтор».
Потребуется много эмоционального упорства, чтобы доказать агентам, что он может провести сделку лично и отказаться от услуг посредников. В исключительных случаях риелторы могут пойти на такое и подписать вместо договора соглашение о совместном проведении сделки, где будут прописаны права и обязанности всех сторон.
Виды договоров с риелтором
Договор с риелтором может называться по-разному в зависимости от цели, с которой его заключают: договор оказания услуг, агентский договор, эксклюзивный договор или договор поручения. Иногда из названия договора нельзя понять, к какому виду он относится, — тогда необходимо обращать внимание на обязанности исполнителя и предмет договора. Универсальных договоров нет, поэтому в разных фирмах разработана своя типовая форма.
Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: договор возмездного оказания услуг, договор поручения и агентский договор.
Договор возмездного оказания услуг — самый простой и распространенный. Клиента не представляют по доверенности и не ставят дополнительных запретов, а просто оказывают платную услугу.
Если человек заключает такой договор, он не лишается права выдать риелтору нотариальную доверенность. По такой доверенности риелтор может совершать определенные действия по сделке. Однако такое сотрудничество будет ничем не оговорено, кроме самой доверенности.
Договор поручения заключают только в том случае, если риелтор будет действовать от имени клиента по доверенности. Например, клиент поручает купить для себя квартиру.
Агентский договор. Главное отличие от других договоров — в нем может быть прописано условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Если клиент нарушит это условие, он должен будет заплатить штраф.
ст. 1007 ГК РФ: ограничения прав принципала и агента
Для таких договоров риелторы еще используют название «эксклюзивный договор» и включают в него пункты со штрафами за самостоятельные действия. Чаще всего именно такой договор риелтор старается заключить с владельцем дорогой элитной недвижимости и включить в него условие о том, что ему должны передать ключи и документы.
От вида договора зависит объем прав и обязанностей обеих сторон. В договор стороны могут включить любые условия, о которых договорятся и которые не противоречат законодательству. Например, договор может содержать в себе элементы другого договора, в таком случае это смешанный договор. Чтобы правильно понять его условия, нужно буквально толковать его слова и выражения и сопоставлять с другими условиями и смыслом договора в целом.
Расскажу подробнее про каждый вид и покажу шаблоны таких договоров.
Договор возмездного оказания услуг
На языке риелторов его еще называют «возмездник».
Стороны договора — заказчик и исполнитель. Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услугу, а заказчик обязуется ее принять и оплатить. Расходы исполнителя при этом заказчик не компенсирует.
Хотя стороны и заключают договор, чтобы достигнуть определенного результата — приобрести, продать или арендовать недвижимость, — это удается не всегда. Если нужного результата нет, это не считается ненадлежащим исполнением договора — услуги риелтора все равно нужно оплатить.
Предмет договора — оказание комплекса услуг информационного, консультационного характера и юридическое сопровождение сделки.
Когда услуги по договору исполнены, оформляют акт к договору возмездного оказания услуг.
Без акта можно обойтись, если указать в договоре, какой результат будет считаться его исполнением. Например, государственная регистрация права собственности.
Договор поручения
По договору поручения риелтор становится представителем клиента — поверенным, а клиент — доверителем. Поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные действия. Например, клиент планирует находиться в другом городе и просит провести сделку без него. Права и обязанности по сделке все равно возникают у клиента, хотя всеми вопросами занимается риелтор.
Договор поручения обязательно предполагает составление доверенности на риелтора. Если ее не будет, такой договор становится договором возмездного оказания услуг, даже если его и назвали в шапке договором поручения. Нет доверенности — нет договора поручения.
В доверенности клиент может наделить риелтора правом передоверия третьим лицам или обязать действовать только лично.
Договор поручения больше ориентирован на результат — выход на сделку. Если результата нет, это может расцениваться как ненадлежащее исполнение договора.
В Приморском крае риелтор и его клиент заключили договор поручения — риелтор должен был найти покупателя на дом клиента и полностью сопроводить сделку, а также сдать документы в Росреестр. Риелтор нашел покупателя, однако стороны на сделку не вышли и срок договора поручения истек.
Чуть позже продавец и этот же покупатель заключили сделку купли-продажи, но уже самостоятельно. Риелтор попытался оспорить все в суде и взыскать свое вознаграждение. Он указывал, что договор фактически исполнен и продавец продал дом покупателю, которого нашел риелтор.
Покупатель опровергал это: он действительно звонил риелтору и узнавал о продаже дома, но на показ с этим риелтором не ходил. Позже он нашел объявление от собственника в интернете и позвонил ему напрямую. Суд установил, что по договору риелтор должен был осуществить целый комплекс услуг, а исполнением договора стороны признали два фактора: продавец должен был получить задаток или подписать договор купли-продажи. Ни то ни другое так и не произошло, и договор истек. Суд отказал в удовлетворении требований риелтора.
Агентский договор
По такому договору агент — риелтор — обязуется за вознаграждение выполнить услуги для принципала — заказчика. Агент действует от своего имени или от имени принципала и за его счет, как и при договоре поручения.
Очень часто агентский договор риелторы называют эксклюзивным. Обычно он запрещает клиенту заключать сделки с недвижимостью без ведома агента. Чтобы увеличить привлекательность такого договора для клиента, риелторы могут включить в него бонусы. Например, что агент поможет после продажи заполнить налоговые декларации, показывать объект без клиента либо в процессе подготовки к сделке провести дополнительную юридическую проверку документов.
Независимо от названия договора — агентский или же эксклюзивный — риелтор в таком договоре может наделяться исключительным правом выполнять услуги, чтобы провести сделку с недвижимостью. То есть пока действует этот договор, больше никто не сможет заниматься этим вопросом. Если вам предлагают подписать такой договор, нужно быть внимательным и смотреть, какие предполагаются санкции за нарушение условия об эксклюзивности.
В Ростовской области риелтор подписал с женщиной договор с пунктом об эксклюзивности, то есть агентский договор. В нем были и санкции за нарушение этого пункта: если женщина отказывалась покупать квартиру через риелтора, она должна была заплатить штраф 4% от стоимости объекта недвижимости.
Риелтор добросовестно вел сделку, нашел покупателя на объект клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Однако женщина передумала, расторгла предварительный договор купли-продажи и продала квартиру другим людям, но уже самостоятельно. Вознаграждение риелтору — 30 000 Р — она платить не стала.
Как правильно составить договор с риелтором
Обычно у риелторов есть свой договор, который они предлагают подписать клиенту. Его обязательно стоит прочитать и уточнить все пункты, которые непонятны. Также в любом договоре с риелтором должны быть обязательные пункты — о них я напишу чуть ниже.
Договор составляют в двух экземплярах, и один должен остаться у клиента. Также в любом договоре должны быть дата и место его заключения, а в шапке — номер.
Со стороны агентства недвижимости договор подписывает лицо, у которого есть соответствующие полномочия — они должны быть оформлены в виде доверенности или указаны в уставе фирмы. Стоит запросить эти бумаги и ознакомиться с ними. Если подписать договор с лицом, у которого нет таких полномочий, будет невозможно предъявить претензии к агентству.
Компания удостоверяет договор подписью или подписью и печатью, если она есть, а заказчик — подписью. Не стоит подписывать договор, подлинность печатей и подписей в котором вызывает у вас сомнения.
Содержание договора с риелтором
В каждом разделе договора есть общие места, а есть формулировки, которые характерны для того или иного вида договора. Расскажу о них.
Стороны договора. В них указывают сведения о сторонах. В каждом договоре они называются по-разному :
Предмет договора. В этом разделе указывают суть услуги — например, поиск, покупка, продажа, аренда конкретной недвижимости и комплекс услуг, которые должен оказать риелтор, чтобы достигнуть этой цели. Этот комплекс выполненных услуг клиент и обязуется оплатить в будущем.
В договоре поручения в этом разделе будет указано, какие действия совершает поверенный от имени доверителя и за его счет. В агентском — что агент совершает действия от имени принципала, если оформлена доверенность, или от своего имени. Права и обязанности, которые связаны с недвижимостью, при этом возникают у принципала.
Права и обязанности сторон. В любом договоре будет указано, что риелтор должен:
Обязанности клиента тоже должны быть перечислены. Например, обязанность передать риелтору достоверную информацию и оплатить услуги.
Также должно быть указано, что клиент вправе требовать отчет о проделанной работе.
В возмездном договоре дополнительно могут быть указаны и другие обязанности риелтора: совершать платежи, сопровождать клиента, когда он обращается в органы опеки или к нотариусу. При этом исполнитель не вправе принимать решения за клиента, распоряжаться его имуществом и брать деньги. По этому договору клиент действует сам, а риелтор только сопровождать его в процессе сделки.
Риелтор вправе не исполнять обязательства по договору возмездного оказания услуг лишь при условии, что он полностью возместит клиенту убытки. При этом клиент должен:
В договоре поручения права и обязанности поверенного — это действия, на которые ему дали полномочия в доверенности. Поверенный может отклоняться от выданных поручений, если он не может вовремя вас уведомить об этом или не получил вовремя ответ. Но он обязательно должен действовать в ваших интересах.
Поверенный обязан исполнить поручение и вернуть вам доверенность, отчитаться о проделанном, передать все деньги и документы, которые он получил по сделке.
Вы как доверитель должны:
Сроки исполнения. Обычно срок действия договора начинается с даты подписания и заканчивается датой, которую оговорили стороны. Его можно продлить.
Однако у договора поручения может быть и другой срок, который заканчивается:
Стоимость и порядок расчетов. Стороны устанавливают срок оплаты услуг и могут предусмотреть, каким документом нужно подтвердить передачу денег — распиской или чеком.
Представители агентства в суде настаивали, что договор с женщиной они не заключали и денег не брали. Обосновывали тем, что у сотрудницы, которая подписала договор, не было права подписи, договор не зарегистрировали, а бланк договора и реквизиты фирмы в договоре уже устаревшие.
Женщина никак не смогла доказать, что она действительно передала деньги, и суд в удовлетворении ее требований отказал. Остается только догадываться, пыталась ли женщина обмануть суд и обогатиться за счет агентства или же ей подсунули старый образец договора и не выдали чек преднамеренно.
По возмездному договору размер оплаты риелтору за услуги может быть установлен как фиксированная сумма или как процент от суммы сделки. Может быть и смешанный вариант: фиксированная сумма плюс процент от стоимости объекта.
Расходы на рекламу, размещение объявления и телефонные переговоры обычно несет сам агент. Все дополнительные расходы, которые связаны с оформлением справок, технической документации и госпошлиной, заказчик оплачивает сам.
По договору поручения доверитель обязан оплатить расходы поверенного и вознаграждение. Если сумму вознаграждения не прописать, оно должно быть оплачено по рыночной цене. Если не прописать порядок расчетов, то вознаграждение выдается после того, как поручение исполнено.
В агентском договоре принципал обязан оплатить агентское вознаграждение и расходы агента. Если размер агентского вознаграждения не указан в договоре, то оно определяется по средней рыночной цене. Если не предусмотреть порядок расчетов, то вознаграждение выплачивается в течение недели с момента, когда агент предоставил отчет за прошедший период.
Ответственность сторон. Здесь каждая сторона может предусмотреть неустойку для другой. Риелтор пропишет неустойку за каждый день просрочки уплаты вознаграждения. Клиент может предусмотреть штраф за утерю документа по сделке или за ошибку, из-за которой затянется срок исполнения договора.
Нельзя устанавливать штрафные санкции за односторонний отказ от договора.
В возмездный договор и договор поручения нельзя включить пункт о штрафах за то, что клиент будет решать свой вопрос параллельно с риелтором. А вот в агентском договоре пункт о штрафах может быть. Согласно ему за нарушение клиентом запрета действовать самостоятельно или через других маклеров агент может потребовать полной уплаты вознаграждения, даже если сделка пройдет без него. Но штраф могут наложить только в период, пока действует договор.
Другие разделы. Кроме перечисленных выше, в договоре с риелтором будут следующие разделы:
Какой договор выбрать
Риелтор — это продавец не недвижимости, а своих услуг. Агентство оценивает его профессионализм по навыку, насколько он беспроблемно заключает договоры с клиентами на условиях фирмы. Вы в этой ситуации — потребитель риелторских услуг, права которого защищает закон «О защите прав потребителей». В любой спорной ситуации можно ориентироваться на разъяснения Роспотребнадзора.
Наиболее удобен для риелтора агентский, или эксклюзивный, договор. Агентства заинтересованы в том, чтобы клиент работал только с ними, плата по таким договорам, как правило, выше, чем по обычному договору возмездного оказания услуг. Во многих агентствах даже есть план продаж на заключение «эксклюзивов».
Для клиента более привлекателен возмездный договор: он не ограничивает в праве решать свой имущественный вопрос параллельно с риелтором.
Чуть сложнее обстоят дела, когда клиент хочет уполномочить риелтора действовать за себя. В таком случае стороны могут заключить договор поручения или агентский договор, где будет прописано, что риелтор действует от имени и в интересах своего заказчика.
Возмездный договор не исключает возможность, что риелтор будет представлять интересы заказчика. Такие случаи встречаются в практике. Заказчик выдает нотариальную доверенность, а когда задание выполнено — отзывает ее.
Какой бы ни был заключен договор, он не должен:
Как расторгнуть договор с риелтором
Порядок расторжения договора. Каждая сторона может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке — достаточно письменно уведомить об этом вторую сторону. Объяснять причину расторжения договора не нужно. Указанные в нем санкции и штрафы за отказ от договора ничтожны.
п. 6 раздела «Судебная коллегия по гражданским делам» обзора ВС РФ № 4PDF, 1,24 МБ
Договор прекращается с момента, когда вторая сторона получила уведомление. Подтвердить этот факт могут:
В случае обоюдного согласия расторгнуть договор стороны могут заключить дополнительное соглашение о его расторжении. Если договор составлен письменно, то и соглашение о его расторжении составляют письменно, в двух экземплярах.
Важно сохранить документ о расторжении договора с риелтором или о получении уведомления о расторжении в одностороннем порядке.
В Тюмени заказчица заключила с агентством недвижимости договор возмездного оказания услуг по продаже своей квартиры. Продать квартиру через агентство ей не удалось, и стороны составили дополнительное соглашение о расторжении договора возмездного оказания услуг. Позже заказчица продала квартиру. Агентство обратилось в суд с иском к своей бывшей заказчице и умолчало, что договор расторгнут. С заказчицы заочно взыскали вознаграждение — 65 000 Р — и судебные расходы.
Ответственность за нарушение условий сделки. При досрочном расторжении договора риелтор вправе потребовать оплатить фактически понесенные расходы и часть выполненных работ.
Если к моменту расторжения договора по соглашению сторон у агента есть финансовые требования и клиент согласен их исполнить, то пункт об оплате фактически оказанных услуг можно включить в соглашение о расторжении договора.
Если договор расторгли без соглашения, то риелтор должен действовать в рамках закона и попытаться выйти на мировую до судебного разбирательства. Вымогание вознаграждения и шантаж недопустимы.
Агент обязан направить претензию: письменно оформленную просьбу оплатить услуги, перечислить их, обосновать стоимость и установить разумный срок, в течение которого клиент должен ответить. Претензию составляют в произвольной форме и могут вручить лично, заказным письмом или через электронную почту — любым способом, который указан в договоре.
Если риелтор пойдет в суд, то к исковому заявлению он обязан приложить документ о невозможности разрешить спор без суда.
Не бойтесь вступить с агентом в диалог по поводу его претензии. Если не согласны с определенными пунктами — обсудите, как их отменить.
Дойдя до судебного разбирательства, риелторы могут пойти на хитрость и пригласить для своей защиты стороннего юриста. Если суд установит, что вы обязаны выплатить риелтору вознаграждение, с вас также взыщут судебные расходы и оплату услуг представителя.
На какие пункты договора с риелтором нужно обращать особое внимание
Когда заключаете договор с риелтором, обратите пристальное внимание на предмет договора, размер вознаграждения за услуги и сроки его уплаты.
Предмет договора — тот запрос, с которым вы и пришли за услугой. Он должен быть указан точно: продажа, поиск покупателя или арендодателя. Все действия, которые направлены на выполнение вашего запроса, должны быть прописаны в договоре.
Если в договоре сказано, что риелтор оказывает услуги только информационного характера, то сделка может и не наступить, а услуга будет считаться оказанной в полном объеме. Такие договоры любят заключать информационные агентства.
Они заманивают клиентов рассказами про секретные базы собственников и маленькие риелторские вознаграждения. По факту предоставляют услуги лишь информационного характера: выдают листочек с адресами и телефонами собственников, которых вы должны сами обзвонить. В лучшем случае реальными оказываются лишь несколько вариантов.
В Самаре женщина заключила с агентством договор возмездного оказания услуг, предмет договора — подбор клиентов для продажи квартиры без сопровождения сделки. Риелтор действительно нашел покупателя на квартиру клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Дело шло к основному договору.
Если агентство заявляет: «Вы платите только за услуги риелтора, юридическое сопровождение — в подарок», это не всегда выгодно для вас. Они отразят в своем возмезднике только поиск клиентов, а за большее отвечать не будут. Сейчас этой хитростью пользуются и крупные компании.
Цена услуг. Стоимость объекта недвижимости не должна отличаться от реальной, ведь если вы платите от нее процент, то она не должна быть завышена.
Срок оплаты. Не вносите аванс перед началом выполнения услуг. Такое условие договора должно насторожить. Надежнее заключать договор с маклером, который берет плату по факту выполнения услуги.
Возможность менять сумму вознаграждения в одностороннем порядке — это недопустимое условие договора.
Срок сверх срока. Договор может содержать условие об автоматической пролонгации. Если вы не уверены в желании сотрудничать сверх установленного в договоре срока, попросите исключить этот пункт.
Санкции для клиента. Договор не должен содержать запрет на его расторжение заказчиком в одностороннем порядке и санкции за это. Юридической силы такие пункты не имеют, но их могут прописывать, чтобы запугать и заставить вас работать только с этим маклером.
Реквизиты. Вы пришли в офис крупной риелторской компании, а печать и реквизиты в договоре — другой фирмы или индивидуального предпринимателя. В случае спора вам придется иметь дело с той стороной, которая указана в договоре.
В какой момент заключать договор с риелтором
Если вы готовы платить риелтору за услуги, которые оговорили с ним в предмете договора, — можете подписывать его. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке у вас остается.
Перед подписанием внимательно изучите договор и убедитесь, что его подписало лицо, у которого есть на это полномочия, ведь, как правило, на подпись подносят форму договора, в котором уже стоит печать и подпись со стороны агентства.
Сначала читать, потом подписывать
Не бойтесь обсуждать договор и задавать вопросы. Не поддавайтесь давлению. Один из риелторских приемов — «подписывайте, и мы покажем вам недвижимость, которой больше нигде не найти». Или другая уловка — «у нас уже есть покупатель на вашу квартиру». Как правило, риелторы используют в работе сайты недвижимости, которые находятся в общем доступе.
Если собираетесь дать риелтору доверенность, ключи и документы, то заключите с ним договор до этих действий.
Если вы обратились в агентство недвижимости, а вам не предложили заключить договор, это повод заподозрить риелтора в желании провести вашу сделку в обход кассы компании. Такая сделка будет не учтена агентством, и вы лишитесь права в случае спора восстановить свои права потребителя услуг.
Какие документы нужны для договора с риелтором
После того как риелтор откопировал документы, он должен не удерживать их у себя, а передать владельцу.
На деятельность риелторов распространяется закон «О персональных данных». Это значит, что риелтор должен добросовестно использовать личные данные клиентов. От вас должны получить согласие на обработку персональных данных в виде отдельного документа или как пункт договора и только после этого приступить к работе.
Что еще может попросить подписать риелтор
Кроме договора, риелтор может попросить вас подписать другие документы.
Акт осмотра. Агент заполняет акт осмотра, чтобы зафиксировать факт, что вам действительно оказывались услуги по поиску недвижимости, если вы покупатель или хотите снять жилье, или зафиксировать факт того, что вам приводили потенциальных покупателей, если вы продавец. В акте риелтор попросит вас поставить подпись.
Оформляется акт осмотра обычно как таблица — приложение к договору. Этот документ очень важен для риелтора, ведь в случае спора именно на него он будет ссылаться в суде.
Если агент показал вам квартиру и получил подпись в акте, а вы решили купить ее в обход риелтора, напрямую заключив договор купли-продажи с собственником, агент обяжет вас выплатить вознаграждение в судебном порядке.
Риелторы узнают о новом собственнике из выписки из ЕГРН на объект недвижимости, которую они могут заказать в любое время. Также они могут заказать выписку о вашем имуществе по паспортным данным.
Акт приема документов и ключей. Не передавайте риелтору документы и ключи под честное слово, а только при заключении официального соглашения. Обратную передачу также нужно совершить по акту.
Отчеты о выполненных услугах. Если договором вы установили, что риелтор предоставляет отчеты, то как раз этот документ подтверждает, что риелтор исполнил свои обязательства по договору.
Дополнительное соглашение. Изменение любых положений договора, в том числе его пролонгация или прекращение, может быть оформлено таким документом.
Акт приема-передачи выполненных услуг. Если по договору должен составляться акт, то он подытоживает всю работу риелтора: фиксирует факт, что он выполнил, а вы приняли результат его услуг и готовы оплатить их.
Нужно ли заключать договор с риелтором у нотариуса
Заключение договора с риелтором — это сделка. По закону такую сделку можно совершить в простой письменной форме. Значит, сторонам достаточно подписать договор — и сделка состоялась. Нотариального оформления сделки не требуется, но стороны могут заверить договор у нотариуса.
Нотариальное удостоверение сделки означает, что нотариус проверит ее законность, в том числе действительно ли представитель агентства вправе подписать с вами такой договор.
Также нотариус вряд ли согласится визировать документ, в котором имеются явные нарушения прав потребителя — например, штрафные санкции за расторжение договора, если это договор возмездного оказания услуг или договор поручения.
В остальном нотариус заверит все те же условия, на которые бы вы согласились и в простой письменной форме. Заключать договор с риелтором у нотариуса — это дополнительные расходы, поэтому такое практикуется редко.