Что означает доверительный управляющий
Что такое доверительное управление имуществом и как оно поможет сэкономить время, нервы и деньги собственника
Привыкли самостоятельно управлять своим имуществом или готовы передать эти обязанности профессионалам? Еще мало кому знакомая, но набирающая обороты услуга – доверительное управление. Это про то, кому можно доверить свои деньги, ценные бумаги, машины, квартиры и бизнес для сохранения и получения дохода.
Казалось бы, почему такая услуга в России пока не так распространена, как в Европе и Америке? С доверием у россиян все в порядке, только не к тому, чему надо. МММ, Кэшбери и прочие финансовые пирамиды без труда собирали и продолжают собирать миллионы поклонников. Люди, которые работают в таких организациях, легко манипулируют на человеческих слабостях и лишают участников своих пирамид всех денег.
А вот с финансовой грамотностью у россиян проблемы. Большинство не знает, что на самом деле означает доверительное управление (ДУ), и как выбрать достойного кандидата, которому можно доверить свое имущество. Давайте познакомимся с услугой более подробно и поймем, надо это нам или “сами с усами”.
Понятие и объекты ДУ
Доверительное управление – это передача имущества от одной стороны (учредителя управления) другой (управляющему) на какой-то срок с целью управления им в интересах собственника. При этом право собственности не передается, а остается у учредителя управления. Регулируется Гражданским кодексом.
Что может быть передано в ДУ:
В Гражданском кодексе отдельно указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Но есть исключения. Например, передача денег банку. В этом случае он выступает управляющим. И таким видом ДУ пользуются миллионы россиян, открывая депозиты. Другой пример – передача своего капитала управляющей компании для инвестирования его на фондовом рынке через ПИФы, ИИС, инвестиционное страхование жизни.
В каких случаях услуга ДУ оказывается востребованной:
Учредители управления – физические и юридические лица. Доверительными управляющими по закону могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Есть исключения для управления наследством или имуществом подопечного. В таких случаях разрешается быть управляющими некоммерческим организациям и физическим лицам. Государственные органы и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги ДУ.
Виды ДУ
Видов несколько. Наиболее распространены ДУ:
Деньгами
Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.
Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.
Ценными бумагами
Наиболее распространенный сегодня в России вид ДУ. И он будет только развиваться, потому что в головах людей начинает укореняться мысль о создании собственного капитала для образования детей, реализации крупных планов, благополучной жизни на пенсии.
Не все готовы изучать книги по инвестированию или учиться на специальных курсах. Но это не значит, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои денежные средства в управление специальным компаниям, имеющим соответствующую лицензию.
Распространены 3 механизма пассивного участия в инвестировании:
Некоторые УК предлагают услугу ДУ крупным индивидуальным инвесторам, капитал которых составляет несколько миллионов рублей. Они подбирают для него инвестиционные инструменты, формируют портфель и управляют им.
Например, УК “Сбербанк. Управление активами” предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе и простое доверительное управление. На выбор инвестору три валюты и 16 стратегий для разных уровней риска при сумме капитала от 3 млн рублей.
Главные преимущества ДУ ценными бумагами – это экономия времени и возможность не разбираться в тонкостях инвестирования. Недостатки – зависимость от компетентности управляющих, невозможность повлиять на доходность своего инвестиционного портфеля и обязанность выплачивать вознаграждение УК, которое снижает доходность от вложений на несколько процентов.
Надо иметь в виду, что управляющий не гарантирует получение дохода от таких видов инвестирования. А если таковой был в прошлых периодах, это не означает, что он будет и в дальнейшем. Об этом всегда надо помнить.
Недвижимостью
Особенностью договора на передачу недвижимости (жилой или коммерческой, земли) является его обязательная государственная регистрация аналогично передаче права собственности на объект. Если этого не сделать, то соглашение может быть признано недействительным при решении конфликтных ситуаций в суде.
По словам управляющих недвижимостью в России, на сегодня наиболее востребована услуга на рынке коммерческой недвижимости. Но и жилые помещения можно передавать в ДУ, особенно если их несколько у одного владельца. Актуально для туристических городов и курортных мест.
В качестве управляющего выступают агентства недвижимости. Схема простая – вы заключаете договор ДУ, агентство выполняет за вас многие обязанности (поиск жильцов, сбор платы за квартиру, решение спорных вопросов с соседями и пр.) за вознаграждение.
Что вы можете переложить на плечи управляющих недвижимостью:
Агентства недвижимости принимают в ДУ квартиры и дома на условиях сдачи их в долгосрочную аренду или посуточную. Во втором случае собственники несут большие расходы, потому что возрастают траты на текущий ремонт, клининг, замену техники и пр. Но при этом и выручка будет больше.
Часто собственники не все обязанности перекладывают на плечи УК, а только часть. Например, ежемесячно собирать арендную плату и следить за состоянием квартиры (дома). А поиск арендаторов осуществляют самостоятельно.
Прочим имуществом
В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.
В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.
Этапы передачи имущества в ДУ
Какое бы имущество вы ни передавали в ДУ, этапы процесса одинаковые.
Этап 1. Выбор управляющей компании по критериям. Среди основных:
Этап 2. Оформление и подписание договора. Обязательные реквизиты:
Право собственности на имущество не переходит управляющему, а остается у владельца. В договоре по требованию учредителя могут быть прописаны условия, которые ограничивают некоторые действия управляющего. А также оговорены формы и сроки предоставления отчета о деятельности последнего.
Этап 3. Организация контроля за действиями управляющего. Это могут быть ежемесячные отчеты с описанием совершенных действий, понесенных расходов и полученного от собственника вознаграждения.
Плюсы и минусы
Еще раз рассмотрим плюсы и минусы доверительного управления имуществом.
Заключение
Для людей, которые не хотят или не имеют возможности самостоятельно заниматься управлением своим имуществом, ДУ является отличным вариантом. Если грамотно выбрать управляющую компанию, юридически правильно оформить документы, то финансовые риски сведутся к минимуму, а возможность получения высокого пассивного дохода возрастет.
А еще лучше постоянно повышать свою финансовую грамотность, чтобы не зависеть от компетентности эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.
Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении
Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.
В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.
Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.
Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.
Плюсы доверительного управления имуществом
Минусы доверительного управления
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:
Как заключить договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
В документе должны быть указаны:
К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.
После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.
Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:
Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.
Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
— Необходимо разделять разные виды управления:
В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.
Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.
Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.
Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.
Что такое доверительное управление и в чем его польза
Что такое доверительное управление
Это когда инвестор передаёт свои активы профессионалам, которые извлекают из капитала или имущества прибыль. Активы могут быть практически любые: ценные бумаги, недвижимость, предприятия и даже авторские права.
По форме доверительное управление — договор, который заключают на какоето время, при этом права собственности остаются у владельца. Управляющие забирают только небольшую часть от прибыли за свои услуги. Правда, исполнители её не гарантируют — при инвестициях это невозможно.
Смысл в том, что специалисты лучше понимают, когда актив сохранить, а когда продать и купить другой — так, чтобы не сильно рисковать и заработать. Поэтому и обычные ETF можно посчитать услугой по доверительному управлению — так даже указано в законе.
Однако доверительное управление используют и для других целей:
Кто управляет активами инвесторов
Управляющие компании. Обычно это банки, брокеры и специальные фирмы, реже — инвестиционные платформы, микрофинансовые организации и кредитные кооперативы.
Каждая такая компания входит в саморегулируемую организацию — некоммерческое объединение фирм, которые работают в одной сфере. Эти группы следят за своими членами: как те соблюдают правила и профессиональные стандарты, не слишком ли рискуют.
Недостаточно просто быть финансовой компанией, закон требует разрешения на доверительное управление всеми активами, кроме ценных бумаг. Лицензию выдаёт Центробанк, он же требует входить в саморегулируемые организации.
Каким бывает доверительное управление
Компании специализируются на разных услугах. Некоторые готовы заниматься всеми активами — деньгами, недвижимостью, долями в бизнесе и ценными бумагами. Такие фирмы обычно работают с одним или несколькими богатыми клиентами, поэтому их называют family office — «семейный офис».
Однако чаще услуги предлагают в одной из трёх больших категорий.
Доверительное управление имуществом
К таким фирмам приходят, когда инвестор владеет какимто активом, который требует постоянного внимания, но времени или сил на это не хватает.
Например, так бывает при сдаче недвижимости. Риелторские агентства следят за помещением, оплачивают коммуналку, ищут арендаторов, ведут все переговоры и собирают плату. Собственник просто получает прибыль, за вычетом налогов и комиссии управляющему.
Другой пример — бизнес. Владелец назначает доверенное лицо, которое руководит всем предприятием или какойто частью процессов. А собственник, например, занимается долгосрочной стратегией.
Доверительное управление деньгами
Иногда инвесторы имеют много средств, которые или лежат мёртвым грузом, или болтаются на нескольких вкладах. Тогда капитал передают управляющей компании, которая может его увеличить: купить паи инвестиционных фондов, вложиться в другие фирмы, приобрести драгоценные металлы, коллекционные вина и что угодно ещё.
Куда конкретно управляющие инвестируют деньги — зависит от договорённостей с клиентом, обычно условия индивидуальные.
Доверительное управление ценными бумагами
Самая распространённая категория — человеку помогают инвестировать на фондовом, срочном или внебиржевом рынке. Это очень похоже на управление деньгами, но инвестор либо передаёт свои ценные бумаги, либо сразу конвертирует средства в активы на рынках.
Россияне хранят в этом сегменте больше 9 триллионов рублей: треть в инвестфондах, около половины — в пенсионных фондах. Также категория быстрее всего растёт: по 13–15% в год.
Когда стоит передавать активы в доверительное управление
Мы изучим самый популярный вариант — помощь профессионалов с инвестициями. В России за 2020 год почти полмиллиона человек выбрали для себя такую стратегию, подсчитал Центробанк.
Когда не хватает знаний или страшно инвестировать самим
Не все люди готовы разбираться в финансовых показателях, изучать компании, прикидывать доходность и высчитывать из неё налоги и комиссии. А ещё бывает страшно читать деловые новости. Например, контейнеровоз застрял в Суэцком канале на неделю, ну и ладно бы. Вот только мировой экономике эта пробка обходилась в 6 миллиардов долларов в день.
Когда есть немного свободных денег
Диверсифицированный портфель, который не зависит от колебаний одного рынка или отрасли экономики, обойдётся дорого: акции и облигации на фондовых биржах продаются лотами по 10–100–1000 штук. Если у инвестора нет лишних миллионов, то он обычно покупает кусочек ETF. Как правило, паи стоят несколько тысяч рублей, но это вложение в продуманный и разнообразный набор активов.
Когда есть слишком много свободных денег
Если инвестор накопил десятки и сотни миллионов рублей, то ему недостаточно просто купить акции. Нужны особые торговые стратегии и инструменты хеджирования для защиты от колебаний цены. Для этого нужно разбираться в сложных финансовых механизмах, к чему готовы не все.
Когда не хочется тратить много времени
Фактически инвестиции — вторая работа, которая отнимает время, силы и порой деньги. Инвестор может прекрасно разбираться во всех финансовых инструментах, но предпочитать отдых с семьёй или прогулку с друзьями. Управление же можно делегировать тем, для кого это основное занятие.
Когда хочется получить доступ к множеству финансовых инструментов
Профессионалы имеют статус квалифицированных инвесторов, поэтому могут вкладывать деньги в других странах и в сложные финансовые инструменты. Обычным людям доступны только бумаги на Московской и СанктПетербургской биржах, а также вложения в недвижимость и бизнес внутри страны. Доходность этих активов оценивается в 5–10% годовых. Для сравнения: историческая доходность американских фондов недвижимости REIT держится в районе 10,9% и не слишком падает в кризисы.
Какой вариант доверительного управления больше подойдёт вам
Доверительные управляющие работают со многими клиентами, и не всегда это частные инвесторы. Например, страховые компании редко сами покупают ценные бумаги, они передают деньги застрахованных профессионалам. Но мы разберёмся с предложениями для людей.
Если вы только начинаете
Лучше всего подойдёт коллективное доверительное управление. У него низкий порог входа — хватит 2–3 тысяч рублей для первых вложений. Плюс не нужно переживать о том, куда и как их направить: управляющая компания подбирает активы по инвестиционной декларации. Этот документ не даёт менеджерам вкладываться во что им вздумается.
Почти половина денег частных инвесторов на самом деле попадает на биржу этим путём. Поэтому все в одной лодке — если доходность низкая или инвестор теряет деньги, то это не он виноват. Скорее всего, падает весь фондовый рынок, и коллективные вложения во множество активов даже безопаснее, чем самостоятельные покупки акций нескольких компаний.
Эту услугу предлагают разные инвестиционные и пенсионные фонды. Профессионалы собирают деньги множества людей в «котёл» и управляют им как единым портфелем: вкладываются в акции, облигации и депозиты. Финансовые компании предлагают много разных способов передать деньги.
Можно просто купить на бирже кусочек ETF и за пару тысяч имть долю в портфеле из сотен компаний в разных странах. Реинвестированием дивидендов, налогами и управлением структурой будут заниматься профессионалы.
Другой способ — вложиться в инвестиционный фонд. Здесь порог входа уже повыше, от 20–30 тысяч рублей. Например, «Сбер Управление Активами» берёт у инвестора деньги и покупает на них сразу несколько биржевых фондов. А потом следит, чтобы соотношение между активами оставалось на одном уровне.
Стоит помнить и о некоторых особенностях коллективного доверительного управления. Для одних это будут плюсы, а для других минусы:
Если вы хотите индивидуального подхода
При индивидуальном доверительном управлении исполнители отчитываются лично перед инвестором. В отличие от коллективного варианта, когда всем предлагают одинаковые стратегии и общую рассылку отчётов.
С клиентом заключают отдельный договор и составляют персональную инвестиционную декларацию: инвестор может запретить управляющему вкладываться в определённые активы или потребовать согласования каждой покупки.
В теории это значит, что клиенту подберут любую стратегию и любые инструменты: от банковских депозитов и драгоценных металлов до спекуляций на срочном рынке и с алгоритмическим трейдингом. На деле многие управляющие компании предлагают типовые портфели, просто выбор стратегий и активов шире.
Встречаются предложения составить портфель с нуля. А ещё — подобрать конкретные активы под каждого клиента, но в рамках общей модели инвестиций.
Не забудем и об особенностях такого подхода, которые можно посчитать минусами:
Если вы любите самостоятельность
Инвестору, который уже вкладывал деньги сам и хочет разбираться дальше, стоит рассмотреть консультационное доверительное управление. Получится изучить финансовую теорию и анализ рынков с невысоким порогом входа: от нескольких десятков тысяч рублей. Это как раз та сумма, с которой имеет смысл инвестировать не только в ETF, но и в акции отдельных компаний.
Формально консультации не совсем доверительное управление. Инвестор сам распоряжается своими вложениями. Управляющая компания разбирается, какие активы могут подойти клиенту, и предлагает разные идеи, а он решает — заинтересовало его это или нет. Если да, то инвестор сам проводит сделку и забирает себе всю прибыль.
Как правило, за регулярные рекомендации у клиента просят либо процент от объёма портфеля, либо фиксированную комиссию. Варианты вознаграждений за консультации: процент от портфеля или фиксированная сумма.
Стоит помнить, что покупает активы сам инвестор, а ему только советуют. Если человек не разобрался, куда вкладывается, и потерял деньги — это его проблемы. Управляющие компании всегда уточняют это в договорах.
В чём риски доверительного управления
Главный риск, который относится к любым инвестициям на финансовых рынках, — никто не гарантирует доходности вложений изза меняющихся экономических и политических условий:
Второй по важности риск — знания и умения специалистов, которые работают в управляющей компании. Ошибочное решение менеджера или неверный расчёт аналитика могут испортить доходность или даже принести убыток фонду, в который вложились тысячи людей.
Третий риск — баланс доходности и затрат на управление. Иногда рынок растёт не слишком хорошо, а комиссии постоянны в любых условиях. Изза этого коллективное управление может быть выгоднее индивидуального или консультационного подходов.
Как оценить доверительного управляющего
Чтобы не отнести деньги в сомнительную компанию, инвестору нужно проанализировать все лицензии, рейтинги и отчётность фирм.
Проверить лицензию
Лицензии Центробанка — первое, что нужно изучить перед заключением договора. Документы регулятор публикует у себя на сайте:
Изучить рейтинги и отзывы
Большие и надёжные компании могут нанять на работу толковых сотрудников и вкладываться в дорогие, но доходные активы.
Рейтинги управляющих компаний по разным параметрам публикуют аналитические агентства, например InvestFuture, «Эксперт РА» или Национальное рейтинговое агентство. У них же можно изучить отчёты о состоянии рынка и эффективности работы разных фирм.
Имеет смысл просмотреть отзывы клиентов, допустим, на портале «Банки.ру». Может оказаться, что менеджеры обеспечивают хорошую доходность, но сервис в фирме ужасный.
Оценить показатели и стратегии управляющих
Полезно зайти на сайт управляющей компании и найти раздел «Раскрытие информации». Там будет финансовая отчётность, которую фирмы обязаны публиковать. Стоит изучить:
Там же, на сайте, можно подробнее посмотреть инвестиционные декларации и стратегии инвестирования компании. Обычно публикуют доходность за прошлый год или квартал, поэтому можно сравнивать стратегии между собой или с независимыми индексами фондового рынка.
Что стоит запомнить