Что означает ипотечный пузырь
В России надувается «кредитный пузырь»: что будет, когда он лопнет
Долговая нагрузка россиян побила все рекорды, а кое-где можно говорить о возникновении «пузырей», заявили в Центробанке. Чем опасны необеспеченные кредиты и что будет, если потребительский «пузырь» лопнет, «Секрет» узнал у экспертов.
«Пузырь» на рынке потребкредитов — один из главных камней преткновения в российской экономике. Споры вокруг этой темы начались ещё летом 2019 года, когда министр Максим Орешкин предупредил, что пузырь может лопнуть и привести к серьёзному кризису, а Центральный банк РФ ответил, что опасности нет (при этом параллельно регулятор ограничивал выдачу необеспеченных займов).
Сейчас сомнений в том, что «кое-где» пузыри всё же возникают, у Банка России нет. «В этом году мы уже видим достаточно быстрый рост долговой нагрузки физических лиц, кое-где даже можно говорить о пузырях», — заявила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева.
Долговая нагрузка населения находится «на исторически высоком уровне», добавила чиновница. По этой причине ЦБ решил с 1 июля ужесточить регулирование выдачи потребительских кредитов и повысить надбавки к коэффициентам риска.
О каких «пузырях» говорит ЦБ?
«Кредитный пузырь» — это ситуация, когда заёмщики не могут вернуть деньги банку или компенсировать его расходы своим имуществом. Чем больше заёмщиков не могут вернуть долг, тем больше раздувается проблема — и тем сильнее упадёт рынок, когда он — пузырь — лопнет.
Термин «пузырь» чаще встречается на фондовом рынке — когда цены активов растут до безумных, не соответствующих фундаментальным уровням значений, сказал «Секрету» ведущий аналитик инвесткомпании QBF Олег Богданов. По тем же принципам работают и кредитные «пузыри».
«На рынке потребкредитов имеется в виду и то, что потребители оформляют новые кредиты для того, чтобы отдать старые. Причем эта тенденция развивается на фоне снижения реальных располагаемых доходов населения. Ситуация явно нездоровая — это и пирамида, и пузырь в одном флаконе. Результат для потребителей один — как говорят на рынке, неминуемый маржин колл (требование брокера внести деньги на счёт, иначе он принудительно закроет позиции по непокрытому кредиту. — Прим. «Секрета»)», — пояснил он.
Где уже есть «пузыри»?
В 2021 году РФ переживает кредитный бум — в апреле российские банки выдали кредитов на 1,3 трлн рублей — это рекорд за всю историю наблюдения с 2014 года, по данным компании Frank RG. Объём потребительских кредитов, выданных в России в марте 2021 года, вырос до рекордных 340 млрд рублей, а средняя сумма впервые превысила 300 000 рублей.
Пузыри наблюдаются везде, начиная от ипотечного и заканчивая потребительским кредитованием, говорят опрошенные «Секретом» эксперты. В 2020-2021 годах россияне, чтобы защитить свои сбережения от девальвации, массово брали как целевые кредиты на жильё (действовала низкая ставка ипотеки), автокредиты (льготная программа), так и нецелевые — просто деньгами, рассказал «Секрету» управляющий партнёр проп-трейдинговой компании Vataga Евгений Васеев.
Особенно критичной стала ситуация на рынке недвижимости, когда правительство запустило льготную ипотеку на новостройки. В ноябре 2020 года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина призвала «своевременно» завершить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, чтобы избежать формирования пузыря на рынке жилищного кредитования. Однако в правительстве к ней не прислушались и продлили программу до июля 2021 года. В итоге жильё подорожалонастолько, что сделало его ещё менее доступным, чем до льготной ипотеки.
По оценке доцента экономического факультета РУДН Оксаны Карпенко, на российском рынке преобладают кредиты наличными, которые входят в число самых высокорисковых. «Как правило, средства, полученные в рамках кредитования, идут на покупку бытовой техники, смартфонов и ноутбуков либо на ремонт жилья. Желание получить новый гаджет или улучшить свой уровень жизни представляют собой основной мотив получения потребительского кредита», — пояснила Карпенко.
Признаки пузырей чаще наблюдаются в небольших городах и поселках городского типа, где есть неустойчивая занятость на фоне стабильно низких доходов, добавил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. Кредиты берут на одежду и продукты, растёт объём займов в МФО.
В чём причина «пузырей»?
Стагнация реальных доходов
Рост объёма кредитования при сокращении реальной заработной платы всегда чреват тем, что рынок обрушится. С 2012-2013 года реальные доходы россиян либо стагнируют, либо сокращаются, говорит директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков. Людям надо как-то жить, надо покупать какие-то вещи, которые приходят в негодность, — одежду, предметы потребления.
«Когда заработной платы не хватает, приходится брать кредит. Набрав денег в долг, человек берёт на себя обязательство их вернуть, но при этом не факт, что он сохранит своё место работы. Достаточно вспомнить, какое количество средних и мелких предприятий просто закрылось в период ковида», — объясняет он.
Рекордный показатель долговой нагрузки россиян связан не только со снижением реальных доходов, но и с ростом цен, соглашается гендиректор «МКК Главный займ» Евгений Чернышов.
«Увеличивается не только долговая нагрузка, но и уровень просроченной задолженности по кредитам: в прошлом году рост составил 20%, портфель «плохих» долгов обновил пятилетний максимум. Кроме того, увеличение просрочки отчасти сдерживалось программой реструктуризации, которая продлялась уже дважды. Очевидно, что после этой программы не все заёмщики смогут вернуться в график платежей», — добавляет он.
Отсутствие экономического роста
Экономический спад связан с неправильно выбранной моделью развития, когда всё базируется на государственно-монополистическом капитализме, считает Василий Солодков. По его мнению, главная проблема этой экономики в том, что нет нормальной конкуренции, зато есть госкорпорации, эффективность которых находится под большим вопросом.
Погоня компаний и банков за доходами
Кредитные пузыри возникают из-за излишней активности коммерческих банков и магазинов-партнёров, которые выдают деньги россиянам с низким уровнем кредитоспособности, говорит Оксана Карпенко.
В апреле уровень одобрения заявок на розничные кредиты в российских банках составил 37,1% — это максимум с докризисного июня 2019 года. В марте банки выдали кредитов на 1 трлн рублей, а в апреле уже на 1,3 трлн рублей, что является максимальным значением за всю историю рынка, напоминает Ирина Данилина, советник первого заместителя председателя комитета Государственной думы по финансовому рынку.
Уже в четвёртом квартале 2020-го банки и МФО стремились «отыграть» падение выдач, связанное с пандемией, говорит Евгений Чернышов. По его словам, сейчас эта тенденция продолжается, она выражается в активной маркетинговой политике и, по всей видимости, либерализации скоринга (упрощении оценки кредитоспособности человека), который был существенно ужесточён весной 2020 года.
«Это не может не настораживать, — говорит Данилина. — Финансовые организации в погоне за доходами снова начинают увлекаться высокомаржинальным, а значит, высокорискованным кредитованием».
Чем опасны пузыри?
Рост необеспеченных кредитов опасен прежде всего негативными социальными последствиями, считает часть опрошенных «Секретом» экспертов. По мнению Карпенко, наибольшую кредитную нагрузку несут наименее социально защищённые, малообеспеченные слои населения, которые могут примкнуть к протестным движениям. Практика последних 15 лет показывает, что последствия локальных пузырей, надувшихся в регионах, умеют неплохо купировать, но социальная напряженность, конечно, растёт, соглашается Цыганов.
За пузырями на рынке всегда следуют массовые дефолты, отмечает Василий Солодков. С одной стороны, проблемы возникают у банков, которые выдали большее число плохих потребкредитов. С другой — у заёмщиков, которые попадают в чёрный список и получают негативную кредитную историю. Дальше восстановить её достаточно сложно. Эксперт прогнозирует и рост микрофинансовых кредитов, которые выдают под более высокую кредитную ставку, но с меньшими проверками заёмщиков.
По мнению Евгения Чернышова, кредитные пузыри в худшем случае грозят системным кризисом — сначала в финансовой сфере, а затем и во всей экономике. Самый известный пузырь за последние годы возник на рынке ипотечного кредитования в США в 2007 году и спровоцировал мировой экономический кризис, вспоминает эксперт.
Как борется с пузырями ЦБ?
Центральный банк планирует вернуть докризисные, более высокие надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%), а также (с 1 июля) по потребительским кредитам. Это значит, что банкам придётся создавать больше резервов — и это вынудит их сократить выдачу займов.
Также регулятор хочет ограничить кредитование граждан по плавающим ставкам и обязать банки информировать граждан, желающих оформить новую ссуду, если их долговая нагрузка в этом случае превысит 50% дохода.
Насколько эти меры окажутся эффективными, можно будет судить в сентябре-октябре 2021 года, говорят опрошенные «Секретом» эксперты. «У Центробанка достаточно ресурсов для охлаждения рынка потребительского кредитования: управление ключевой ставкой (которая уже начала расти. — Прим. «Секрета»), надбавки к коэффициентам риска по кредитам, обсуждается ограничение числа кредитов на одного заёмщика. Это позволит снизить выдачи, однако вызывают вопросы уже действующие портфели и общие тенденции в экономике: уровень безработицы, высокая долговая нагрузка, рост цен. Всё это снижает возможность граждан качественно обслуживать долги», — обращает внимание Евгений Чернышов.
В любом случае ЦБ сделает всё, чтобы замедлить и охладить перегретый рынок кредитования, что, возможно, повлияет на стоимость кредитов для простых граждан. «Возникновение «пузырей» — это не самая большая проблема россиян при условии, что они не работают в банке, который эти кредиты выдал. Надо понимать, что если у нас будет рост плохой задолженности, то в конечном итоге (в условиях того, что конкуренция на банковском рынке сузилась) это может отразиться в росте кредитных ставок», — объясняет Василий Солодков.
Кредитные организации также могут ужесточить скоринговую политику, считает Чернышов. По опыту его компании — системы быстрых займов — качество заёмщиков в этом году снизилось, прежде всего это многочисленные просрочки в кредитной истории и высокий уровень долговой нагрузки. «Если в апреле 2020-го мы ужесточали скоринг, закладывая будущие риски, например, работу заёмщиков в пострадавших от пандемии отраслях, отсутствие кредитной истории, то сейчас речь идёт о фактически ухудшившемся качестве клиентов», — говорит он.
Что делать россиянам
При угрозе возникновения пузырей на потребительском рынке лучше отказаться от приобретения облигаций микрофинансовых организаций и малых коммерческих банков, советует Оксана Карпенко. Кроме того, не стоит размещать в подобных банках денежные средства на суммы свыше 1,4 млн руб., так как именно они чаще выдают подобные кредиты и, соответственно, будут нести наибольшие риски.
Чернышов советует подготовиться к возможному кризису: не оформлять кредиты без крайней необходимости, особенно на крупные суммы. «Ни в коем случае не стоит создавать «кредитные пирамиды» и постоянно закрывать старые долги новыми. А вот рефинансирование действующих обязательств может стать хорошим вариантом уменьшения расходов», — рекомендует он.
По мнению эксперта, неплохо было бы проанализировать использование кредитных карт и овердрафтов. Бывают случаи, когда заёмщики полностью используют лимит, а потом в течение нескольких лет вносят только минимальные платежи. Это приводит к очень большим расходам на уплату процентов, а основной долг так и остаётся практически не погашенным.
По возможности стоит сформировать подушку безопасности, добавляет он. Пусть это будут и не традиционно рекомендуемые средства на три-шесть месяцев жизни, а гораздо меньше.
В российском ипотечном рынке увидели новый пузырь: есть ли угроза для экономики
Сезон 2020/21 года на рынке недвижимости выдался жарким. Несмотря на падение реальных доходов, затишья не наблюдалось. Цены на первичное жилье и вторичку били рекорды, невиданными темпами дорожали стройматериалы. Со стороны экспертов и представителей делового сообщества все чаще стали звучать опасения по поводу надувания ипотечного пузыря.
Что такое рыночный пузырь
Под пузырем в экономике понимают значительный рост цены недвижимости, ценных бумаг или других активов, под которым нет фундаментальных обоснований. В конце концов такой рост заканчивается и происходит ценовая коррекция с возвратом к реальной стоимости.
Корректировка обычно идет стремительно и сопровождается паникой среди владельцев активов. Весь процесс напоминает образование радужного мыльного пузыря – сначала надувание оболочки, под которой пустота, потом быстрое схлопывание.
Выявить пузырь заранее сложно, поскольку не всегда понятно, что стоит за ростом цены – спекулятивный ажиотаж или более веские причины. Как правило, это становится ясно уже после схлопывания. Пузыри способны принести серьезные убытки инвесторам и вызвать опустошение целых секторов экономики.
Чем опасен ипотечный пузырь
Появление пузырей на рынке ипотеки несет чрезвычайно высокие риски. Причины просты – актив приобретается на заемные деньги под залог самой недвижимости, а наращивание кредитования сопровождается ухудшением качества заемщиков и увеличением просрочки.
Если дефолт заемщика происходит после начала сдувания цен, выручки от реализации имущества может не хватить для покрытия долга перед банком. Особенно велика такая опасность при малом размере первоначального взноса.
Когда неплатежи приобретают массовый характер, уже возникают угрозы для стабильности кредитных организаций. Обесценивание недвижимости в такие моменты усугубляется, поскольку выброс на рынок изъятого за долги жилья дополнительно давит на цены.
Лопнувший ипотечный пузырь в США послужил детонатором полномасштабного кризиса мировой экономики, развернувшегося в 2008 году. Финансовая подоплека тех драматических событий увлекательно и весьма доходчиво разложена по полочкам в нашумевшем триллере «Игра на понижение».
Ипотечные кредиты накануне кризиса раздавались буквально всем подряд, так как предполагалось, что заем надежно обеспечен залогом. Американские финансисты считали рост цен на недвижимость константой, которая гарантированно страхует от потерь. Эта ошибка оказалась губительной.
В результате схлопывания пузыря обвалились котировки акций ведущих игроков в секторе ипотеки – федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, а также страховой корпорации AIG. Чтобы избежать коллапса, американскими властями было принято решение о национализации этих компаний.
Причины краха ипотечного сектора в США в 2008 году:
На приведенном графике четко выделяются восходящая и нисходящая стадия ипотечного пузыря того периода. Кривая показывает, что цены опять пошли в рост и уже превысили докризисный уровень. Однако на этот раз процесс идет гораздо медленнее, а из допущенных ошибок сделаны практические выводы.
Индекс цен S&P/Case-Shiller на жилье в США за 20 лет
Российскую ипотеку кризис 2008 года тоже задел, но разрушительных последствий не вызвал. Хотя стоимость недвижимости в рублях упала на треть, а в долларах втрое, получателей ипотеки на тот момент было слишком мало для встряски рынка. В основном это были обеспеченные люди, располагающие достаточными средствами. Сейчас же круг ипотечных заемщиков значительно расширился, поэтому появился потенциал для накопления проблем.
Предпосылки к надуванию пузыря на российском рынке ипотеки
Ипотечный бум в России продолжается второй год подряд. Спрос на ипотеку раздулся после запуска ряда льготных программ, прежде всего «Господдержки 2020», рассчитанной на покупку жилья в новостройках. Эта программа вводилась в качестве временной антикризисной меры для поддержки строительной отрасли, доступ к ней предоставили всем платежеспособным российским гражданам.
Вице-премьер Марат Хуснуллин выступает с заявлением о необходимости снижения ставки по ипотеке
Максимальный размер ставки по «Господдержке 2020» установили на уровне 6,5 процентов. Беспрецедентный спрос подогревался жестким ограничением по времени – программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года. Позднее срок продлили до 1 июля 2021 года, и эта мера несколько поубавила ажиотаж.
Ставка по другим программам еще более щадящая, сельская ипотека и вовсе выдается максимум под 3 процента, однако под их действие подпадают лишь определенные категории населения или отдельные территории. На увеличение спроса сыграло расширение возможностей по оплате первоначального взноса либо долга по займу материнским капиталом, для многодетных семей выделили субсидии на погашение взятого кредита.
В отношении ставки предложения льготных программ чрезвычайно выгодны, ведь в предыдущие годы нижний порог колебался возле 10 процентов. Неудивительно, что на рынке ипотеки возникло бурное оживление, тем более что размер первоначального взноса – всего 15 процентов от стоимости жилья.
Кроме того, активному притоку денег в недвижимость поспособствовала неопределенная ситуация в экономике. Курс рубля стал заметно падать, и доходность банковских депозитов перестала устраивать вкладчиков. Располагающие сбережениями лица начали искать надежный объект для вложений, так что льготная ипотека подвернулась как нельзя кстати.
Из выданных за последнее время ипотечных кредитов каждый четвертый-пятый взят на льготных условиях, а на рынке новостроек таких займов подавляющее большинство – свыше 80 процентов.
Банки также не остались внакладе, поскольку разница между льготной и рыночной ставкой компенсируется субсидиями из государственного бюджета. По статистике ЦБ РФ объем ипотеки в банковских портфелях за три последних года вырос вдвое и к настоящему времени превысил 10 трлн рублей.
Легкость, с которой можно получить кредит, привела к формированию классического пузыря в сфере жилищного кредитования Москвы, Санкт-Петербурга и многих других городов России. Покупатели стали делать первоначальный взнос за счет средств материнского капитала или потребительского кредита, то есть ипотека выдавалась лицам, совершенно не располагавшим накоплениями.
С начала 2020 года жилая недвижимость на первичном рынке подорожала в среднем в полтора раза. Международная консалтинговая группа KnightFrank приводит данные, согласно которым Россия вошла в первую десятку стран по темпам роста цен на жилье.
Помимо подорожания покупатели столкнулись с вымыванием с рынка объектов недвижимости, возник дефицит хороших предложений. Возросшая стоимость жилья потянула за собой и цены на стройматериалы, которые за тот же период по отдельным позициям увеличились в два-три раза.
Рост цен на новостройки за апрель 2020 – июнь 2021 года (по данным портала «Мир квартир»)
Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина неоднократно указывала, что раздутая стоимость жилья нивелирует положительный эффект льготной ставки и создает финансовые риски на рынке ипотеки. Аргументы руководителя ЦБ перевешивались встречными возражениями главного лоббиста – Минстроя – и вице-премьера Марата Хуснуллина, выступающих за поддержку рынка новостроек.
В среднем ипотечные заемщики сейчас тратят на обслуживание взятых кредитов около 45 процентов доходов, и эта доля постоянно растет. Дальнейшее увеличение объемов ипотеки на фоне стагнации получаемых доходов создает опасность массовых дефолтов. Если в экономике возникнут проблемы или обострится не до конца прояснившаяся ситуация с коронавирусом, такая перспектива вполне реальна.
Каковы прогнозы и действия игроков с регуляторами
Представители банковского сообщества утверждают, что риски минимальны. Значительная часть ипотеки приходится на инвестиционные покупки, клиенты надежны и финансово обеспечены, многие кредиты погашаются досрочно.
Банки постоянно совершенствуют скоринговые модели (оценка кредитоспособности клиентов), да и большинство заемщиков крайне ответственно относятся к принятию решения о займе и последующим платежам. В кризисный период 2008 и 2014 года расплачивались вовремя даже лица, оформившие ипотеку в валюте.
Для тех, кто планирует взять потребительский кредит для оплаты первоначального взноса, велика вероятность получить отказ из-за высокой кредитной нагрузки. Банкиры считают подобный путь чрезвычайно опасным, риск просрочки для таких заемщиков в два с лишним раза выше.
Объем просроченной задолженности опустился к допандемийным значениям. В текущий момент доля просрочки составляет всего 0,7 процентов от суммы выданных кредитов, это мизерные показатели.
Объем просроченной задолженности по ипотеке (по данным ЦБ РФ)
Конечно, на улучшение картины сильно повлиял быстрый рост объема ипотеки, а также ипотечные каникулы для граждан, оказавшихся в сложных жизненных обстоятельствах. Тем не менее причин для беспокойства пока нет. Опыт говорит, что кризисные явления возникают при просрочке, большей на порядок.
Фатальный риск, как это было в США, и вовсе отсутствует. Причина заключается в довольно скромной доле, которую ипотека пока занимает в российской экономике по сравнению с развитыми странами.
Вклад ипотеки в ВВП России немногим более 10 процентов, что гораздо ниже, чем в таких странах со средними доходами населения, как Польша или ЮАР. В тех же США накануне кризиса он превышал 60 процентов.
По словам представителя инвестиционно-девелоперского холдинга «Инград» Вячеслава Приймака, разрушительного воздействия на экономику удастся избежать даже при неспособности половины заемщиков выполнять финансовые обязательства.
Льготную программу «Господдержка 2020» по предложению президента Путина продлили еще на год, до 1 июля 2022 года. Однако сумма кредита теперь ограничена 3 млн рублей (ранее 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга с областями, 6 млн – для остальных регионов). В связи с ростом ключевой ставки ЦБ подняли и процент по ипотеке до 7.
Такие изменения лежат в русле предложений Центрального банка. Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что продление льготной программы целесообразно лишь для тех регионов, где не замечены признаки ипотечного пузыря.
По оценкам аналитиков ЦИАН, в новые условия «Господдержки 2020» впишется только пятая часть новостроек в российских мегаполисах, что приведет к спаду ажиотажного спроса. В городах-миллионниках теперь можно рассчитывать только на покупку квартиры минимальной площади, а Москва по факту вовсе выпадает из программы.
С 1 августа Центральный банк повысил надбавки к коэффициентам риска для кредитов с первоначальным взносом не более 20 процентов. Увеличенное резервирование средств по таким займам на случай невозврата замедлит их выдачу и снизит уязвимость банков к потенциальным финансовым шокам. Эксперты считают, что для охлаждения рынка давно пора поднять размер первоначального взноса, но сомневаются в достаточной эффективности принятых мер.
В профессиональной среде ожидают плавного снижения темпов ипотечного кредитования в 2021/22 году, повторения бума не предвидится. Отложенный спрос удовлетворен, а действенных стимулов для новых заемщиков нет – цены на жилье сильно выросли, ставки повышаются, ситуация с реальными доходами не располагает к покупкам.
По прогнозам специалистов, первичный рынок теперь ожидает ценовая стабилизация. Подорожание продолжится лишь в тех населенных пунктах, где ранее рост был выражен весьма умеренно. На вторичке стоимость жилья может даже упасть, в июне уже наблюдалось снижение цен в крупнейших городах России.
Компания Realiste привлекла к анализу ситуации искусственный интеллект. По результатам, выданным машинным мозгом, цены с ноября 2021 года застынут на месте, а потом пойдут вниз. Через четыре-пять месяцев продавцы станут соглашаться на скидку в 10-15 процентов. По словам основателя компании Алексея Гальцева, для отдельных районов крупных городов снижение цен в течение года составит 30 процентов.
В целом значительный потенциал для развития ипотеки сохраняется, хотя и высказываются опасения по поводу расхождения объемов кредитования с темпами экономического роста. В этих условиях первостепенное значение придается ответственной финансовой политике банков и своевременному вмешательству в ситуацию со стороны регулятора. Выдачу займов необходимо привести в соответствие с доходами, а потенциальным заемщикам совет – реально оцените свои возможности и в случае сомнений лучше отложите покупку жилья.