Что означает мокрая точка в бизнесе
Как искать место для кафе — продолжение
В прошлой статье я рассказывала, как искать помещение для кафе. Там я описала два варианта:
Если вы решили пойти традиционным путем и арендовать помещение, то вам понадобится план. Я расскажу, что конкретно делать, чтобы найти точку.
Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который уже четыре раза искал хорошую точку. Расскажу всё со ссылками и фотками — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.
Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы
Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы
1. Составьте список требований
Чтобы отсекать неподходящие варианты, вам нужно подготовить список минимальных требований. Вот наш:
Требования к помещению помогают отфильтровать неподходящие варианты и сэкономить время. Но требования — это ориентир, а не закон. Будьте готовы идти на уступки. Например, мы думали, что в подвальной кофейне не может быть уютно, поэтому не рассматривали такие варианты. Но потом зашли в кофейню «Кофе внутри» в подвале на Серпуховской, и наше мнение изменилось.
Сами мы встали на семи метрах в бизнес-центре класса В без мокрой точки — то есть отступили от трех требований из восьми. И только вторым шагом нашли помещение, которое полностью подходит под требования. Если бы мы не пошли на компромисс, то, вероятно, до сих пор листали бы ЦИАН и уже разуверились найти что-то подходящее.
3. Начинайте искать
Чтобы найти помещение, надо подписаться на уведомления ЦИАНа, шерстить соцсети, ходить по городу и искать точки аренды — тут волшебных рецептов нет, любой посоветует вам то же самое.
Все варианты в пределах МКАД мы просматривали через минуту, как их выкладывали
Но Москва огромная, интернет огромный: невозможно одному просмотреть все-все предложения. Нужно или сузить круг поисков, или найти людей, которые помогут искать.
Ищите там, где таких, как вы, не хватает. Мы планировали открыть кофейню с качественными и недешевыми напитками: средний чек — 150-200₽. В Москве таких кофеен сотни, кому нужна еще одна? Мы заглянули в «Кофейную карту Москвы» и нашли три проплешины — места, где нет кофеен третьей волны. Там нас не хватает!
Кофейная карта Москвы постоянно пополняется. Теперь на ней появилась и кофейня Stories, которую мы открыли
Так мы поняли, что хотим попасть на Таганку, Проспект Мира или Киевскую. Первую кофеточку открыли на Таганке.
Ищите там, где ваши люди. Мы хотим варить кофе для сотрудников офисов, поэтому подумали о крупных бизнес-центрах: вспомнили, где офисов много, а кофеен — не очень. Нашли на карте три зоны и разошлись в разные стороны. В конце дня каждая принесла находку.
Исследовали бизнес-центры класса А и В+ возле Таганской, Павелецкой и Шаболовской
Мы потратили день, чтобы обойти эти районы: сфотографировали три объявления об аренде, но ни одно из них не подошло. Этот способ требует много времени, а отдача от него минимальная — подходит тем, кто не спешит. Чтобы ускориться, вовлеките в эту работу друзей.
Ищите глазами друзей. Попросите знакомых: пусть пока гуляют, фотографируют красные объявления в окнах. Так вам станут присылать объявления об аренде из всех концов Москвы. Правда, большая часть этих объявлений будут совсем-совсем неподходящими.
Ищите с помощью высоких технологий. К нам обратилась компания, которая делает прогнозы на основе бигдаты — ребята захотели на нашем примере протестировать свой сервис. Вот как это работает.
Робот собирает информацию о часах работы разных точек общепита и о том, что в них покупают. Так он определяет зоны, где в радиусе 300-метров не покупают кофе. Затем находит места, где сосредоточен потенциальный спрос: вузы, школы, кинотеатры — места, где люди учатся или отдыхают. Потом объединяет эти данные и показывает зоны необслуженного спроса: где кофе хотят, но купить его негде. Потом проверяет, есть ли в окрестности свободные торговые помещения. В итоге выдает адреса подходящих точек. Круто?
Так для нас нашли 3 точки аренды возле вузов
Мы не воспользовались этой находкой, потому что хотели варить кофе не для студентов, а для сотрудников офисов. Мы дали роботу новое задание и сузили рамки: свободные площади возле бизнес-центров класса А и В+, чтобы рядом было не больше трех других кофеен. Робот не смог нам помочь: «площадка, соответствующая заданным условиям, в Москве не обнаружена».
Но вы можете воспользоваться подобными сервисами; главное — ставьте задачу на поиск точно и реалистично.
Не надейтесь на агентства. Все средства хороши, надо бить во все колокола. И только риелторы, по нашему опыту, в этом деле не помощники. Начинающий бизнес выбирает помещение со ставкой до 250 000₽ — при таких ценах риелтор ничего не заработает. Агентства присылают несколько вариантов, подходящих по критериям, а затем все подряд. Вы только теряете время.
Если находите точку, которая соответствует требованиям, тут же выезжайте смотреть. Хорошие предложения в Москве живут несколько часов.
4. Оцените помещение
Обычно мы проводили в помещении 10-20 минут: осматривали комнаты и коммуникации, задавали вопросы владельцу. С нами ездила шеф-бариста Ира — она замечала те недочеты помещения, о которых мы бы даже не подумали. Например, неудобное расположение подсобки. Постепенно мы составили чек-лист — список характеристик, которые влияют на наше решение.
Влияет на итоговую цену проекта:
Влияет на привлечение гостей:
Пройдите по этому чек-листу и всё запишите. Если что-то из списка не в порядке, вам придется это учитывать, когда будете просчитывать бизнес-кейс. Например, чем больше коммуналка, тем больше вам придется зарабатывать, чтобы ее отбить. Если нет вывески, мало кто из прохожих к вам зайдет. А если у вас проблемы с нормами СЭС или отношениями собственников, то вероятно, вы вовсе лишитесь бизнеса.
5. Посчитайте и подумайте
Если помещение понравилось, не хватайтесь за него сразу — вам нужно еще многое узнать и посчитать. Иногда договоры подписывают тут же, на подоконнике, но чаще на это уходит время. Вы можете отправить владельцу помещения «письмо о намерениях», чтобы он знал, что вы заинтересованы. А сами отправляйтесь изучать район и считать трафик.
Составьте список требований к помещению.
Чтобы не терять время, сузьте круг поиска, привлеките друзей и технологичные сервисы.
На месте проверьте помещение по чек-листу.
Читайте следующую статью о том, как оценить, насколько удачная ваша точка.
Арендатор сделал «мокрую» точку, какие риски?
Покупаю нежилое помещение.
Тех плана у продавца нет, но предполагаю, что на нем не было раковины и канализации, просто слепое (без окон) помещение в бизнес-центре.
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения и как от них застраховаться?
Текущий арендатор помещения (кофейня), установил раковину, думаю просто договорившись с управляющей компанией бизнес центра.
Какие у меня риски, как у будущего собственника помещения
Риски зависят как раз от того что все таки было сделано.
Во первых если перепланировка не согласована — это уже будет сама по себе проблема с той же ук.
При этом не понятно откуда они получают воду и законно ли- опять же вопрос от ресурсонабжающей компании быть может, в том числе даже о несанкционированном подключении. На все это должны быть документы.
Если потом тоже хотите пользоваться водой- встает вопрос еще и о качестве воды, если это общепит- то там есть отдельный санпин- 1079-01 по общепиту, отдельный по производственному контролю 1058-01, и по питьевой воде.
+ все что касается пожарной безопасности. Она как на собственника изначально на вас ложиться в полной мере, а это и штрафы могут быть и ответственность за безопасность в целом.
Иначе покупаете просто кота в мешке. Страховки тут не будет кроме проверки этих документов.
Конечно можно в договоре предусмотреть варианты расторжения договора при введении вас в заблуждение относительно этих моментов- но это хорошо на бумаге- а на деле это долгий суд, и никаких гарантий того что у продавца просто будут деньги в наличие которые вы потом будете через приставов возвращать.
а чем тех план отличается от кадастрового плана?
Эти вещи связаны. Кадастровый план это расположение помещений- лист большой, а вот тех план как правило это описание этих помещений. Нужно иметь конечно все вместе и сверять. Потому что на кадастровом плане- помещения просто указаны по номерам. А вот тех план их расшифровывает.
Здравствуйте еще раз Игорь.
Технического плана у действующего продавца быть и не может, так как при вводе БЦ все помещения описываются в составе технического плана всего здания.
ч. 14 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учетавсех помещений и машино-мест в здании, сооружении. В случае, если в соответствии с проектной документацией в здании, сооружении расположены помещения вспомогательного использования, соответствующая информация включается в технический план помещения. При этом технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.
Логически этот документ должен быть у УК. В любом случае продавец или Вы после регистрации перехода права можете его заказать в Росреестре.
И кадастрового плана сейчас нет. Его собой заменила выписка из ЕГРН. Пускай ее закажет продавец. В ней и будет виден план помещения.
Чтобы проверить помещение и оценить возможные риски (с учетом тех целей, для которых планируется приобретение данного помещения) потребуется:
— ознакомиться с выпиской из ОГРН, которая покажет, как оформлено то помещение, которые Вы намерены приобрести, какова его документальная площадь и т.д.;
— сравнить данные выписки с техническим планом — если есть расхождения в реальной площади, в наименовании помещения, пр. — расхождения рано или поздно станут проблемой (указание продавца, что документов нет, должно настораживать — стоит проверить полномочия данного продавца);
— попросить экспликацию помещения — это документ, который более развернуто предоставляет информацию о помещении, в том числе о проведенных коммуникациях. Любое самовольное включение в систему канализации, водоснабжения, пр. — тоже приведет к проблемам, как минимум с собственником бизнес-центра. Не будет лишним, с имеющейся документаций подойти к инженеру бизнес-центра (или человека, отвечающего за техническую часть), чтобы дополнительно перепроверить наличие неправомерных врезок.
Если Вы намерены приобретать помещение с незаконной перепланировкой и незаконными врезками — сразу убедитесь в качестве этих перепланировок\врезок. Вам платить за ущерб, который будет причинен зданию\соседям по помещению, например, если прорвет коммуникации и Вы уничтожите чужое имущество окружающих, заодно, например, повредив сигнализацию подтоплением или обесточив здание на часы (бизнес-структуры центра выставят огромные счета). ст. 1064 ГК:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Кроме того, если сейчас при покупке Вы не проверите помещение, то в дальнейшем его сложно будет продать, если будут попадаться въедливые покупатели, проверяющие чистоту сделки.
Что такое мокрая точка в помещении
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое мокрая точка в помещении». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Таким образом, расширять или устраивать дополнительные мокрые зоны на площади нежилых помещений (все помещения внутри квартиры кроме жилых комнат и кухни) допустимо. Производить такие работы необходимо после получения соответствующего разрешения на ремонт.
Если вы из обычной квартиры хотите сделать студию, то вы с точки зрения государства, вы ухудшаете свои жилищные условия. Объединение нежилых зон – кухни, коридора, санузла с любой жилой комнатой, превращает ее в нежилую.
Для меня еще одним откровением было, что балконы в домах существуют не просто так. Мы же все думаем, что это просто такое место для складирования всяких ненужных вещей. А оказывается, что это место, которое предназначено для вашего спасения в случае пожара.
Согласование переноса мокрой зоны в квартире
Изменение площади и/или перенос мокрых зон ванн и санузлов является одним из самых распространенных мероприятий при проведении ремонтных работ в квартире. Перепланировка позволяет сделать квартиру более комфортной и придать ей индивидуальные черты.
Строгого определения, какие места квартиры следует отнести к мокрым зонам, не существует. По сложившейся практике речь идет о помещениях, в которых, согласно СНиП, должна присутствовать гидроизоляция пола, защищающая нижние этажи от возможных протечек.
Просто для примера реальная квартира, которую можно купить с доплатой 300-400 тысяч. Но проблема в том. что в таких домах (так называемые поздние сталинки) легкой косметикой не получается. И тут реально либо купить такую квартиру и жить так еще некоторое время. Либо свою перепланировать. Спасибо за ответы. Тема по-прежнему актуальна. Возможно будут отзывы тех. кто решился перепланировать.
Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м2 при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м2. 2. Это также запрещено, ведь таким образом вы нарушаете санитарные нормы уже в отношении себя, ведь над вами тоже находится квартира и в результате проведенных работ санузел соседа сверху будет располагатся над вашей кухней.
В торговом центре или в секции торгового центра действуют нормы, касающиеся нежилых помещений. Подключение мокрых точек будет зависеть от технических условий эксплуатирующей организации.
Если балконов несколько, то один ОБЯЗАТЕЛЬНО должен остаться с дверями. А остальные можно присоединить после согласования и не нарушая несущие конструкции здания.
Она вытекла из него в соседнюю комнату, так что пришлось переделывать свой ремонт и ремонт соседей снизу в гораздо больших объёмах, чем если бы она остановилась за счет порожка в пределах санузла. Собственник сам нам признался, что теперь жалеет, что не оставил этот временный порожек.
На кухнях могут быть либо электрические плиты, либо газовые. Если плита на кухне газовая, то основное, что собственник должен знать – кухни с газовыми плитами объединять с жилыми комнатами запрещено. Максимум что возможно, это демонтаж стены между кухней и комнатой и установка плотно закрывающихся дверей. Кухни с электрическими плитами объединять с жилыми комнатами возможно.
Часто к мокрым зонам относят кухню и постирочную. Эти помещения имеют не столь «мокрый режим» как санузел, и при устройстве полов в них укладка гидроизоляционного слоя не обязательна, хотя и настоятельно рекомендуема.
Часто при выполнении ремонта собственники квартир проводят перепланировку с изменением мокрых зон – санузлов и кухонь. Как и у всех комплексных мероприятий, у данного вида работ есть свои сложности, запреты, а также специфические особенности. Обо всем этом мы и расскажем в данной статье.
Во-первых, согласно СНиП «Полы» полы всех мокрых помещений должны выполняться с устройством гидроизоляции. Материал и наличие гидроизоляции обязательно прописывается в проекте перепланировки. Её выполнение подтверждается на приёмке произведенной перепланировки актом на скрытые работы, заполняемый проектировщиком и подрядчиком.
Правительства Москвы №508-ПП. Между кухней с газовой плитой и комнатой необходимо предусмотреть либо раздвижную перегородку типа «купе», либо распашную дверь.
Также бывают случаи когда квартира расположени на втором этаже, но ниже планировка квартиры не совпадает с нашей, то есть ниже например может в том месте куда мы планируем расширить мокрую зону располагается коридор или кладовая.
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Согласно им, любая мокрая зона внутри квартиры (расширенная или устроенная дополнительно) не должна располагаться (даже частично) над жилыми помещениями квартиры, которая расположена этажом ниже.
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Согласно им, любая мокрая зона внутри квартиры (расширенная или устроенная дополнительно) не должна располагаться (даже частично) над жилыми помещениями квартиры, которая расположена этажом ниже.
Также запрещено увеличивать кухню, располагая ее над жилыми комнатами. А расширить кухонное помещение за счет площади санузла возможно только на последнем этаже.
В квартирах реконструируемых и модернизируемых жилых домов ширина жилых комнат допускается, не менее, м: общей комнаты (гостиной) — 2,8; одной из спален — 2,25. Для квартир, проектируемых в жилых зданиях других форм владения, указанные размеры могут приниматься в качестве рекомендуемых. 3.
СП 31-107-2004 — п. 6.1.9 Для квартир, проектируемых согласно требованиям таблицы 5.1 СНиП 31-01 и таблицы 6.1 настоящего Свода правил, ширина жилых комнат в новом строительстве должна быть не менее, м: общей комнаты (гостиной) — 3,2; спальни — 2,4.
В этих случаях особое внимание требуется уделить прокладке инженерных коммуникаций, так как существует целый ряд ограничений на установку трубопроводов и монтаж вентиляции.
Если вы встречаете слово «несущая/несущий», готовьтесь потратить очень много денег и времени. Например, в панельных домах типовых серий ВСЕ стены несущие. Если вы хотите пропилить ход в стене, сначала пройдите десять кругов ада согласований. Потом пригласите фирму, которая специализируется на таких видах работ и знает, как правильно укрепить разрезанные конструкции. А потом уже будете делать ремонт.
В каркасном доме необходимо защитить несущие балки от внешних факторов воздействия. Для этого используются специальные огнебиозащитные составы для пропитки древесины. Такие средства предназначены для комплексной защиты древесины от возгорания, распространения пламени, гниения, плесени, синевы и насекомых-древоточцев внутри помещений в условиях гигроскопического и конденсационного увлажнения.
Нежилые помещения предназначены для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целях. В нежилых помещениях также требуются санузлы и раковины, поэтому при их устройстве необходимо предусмотреть наличие мокрых зон. Вопрос о смене места ее нахождения часто возникает при аренде объекта.
О чем думали те, кто составлял такие нормы? Судя по всему, взяли старые советские, переписали без изменений, а потом добавили еще про стиральные машины, поскольку тогда полных автоматов не было.
Однако на текущий момент при рассмотрении вашего объекта инспекция запрашивает планы БТИ не только на вашу квартиру, но и на квартиру соседа снизу/сверху. Если, к примеру, сосед снизу ранее узаконил увеличение жилой комнаты на ту часть коридора, на которую вы хотите расшириться ванной/санузлом, то узаконить такое планировочное решение будет невозможно.
Расширить кухонное пространство за счет ванной или санузла могут себе позволить только те собственники, чьи квартиры находятся на последнем этаже. Так как в противном случае будет ухудшение уже ваших жилищных условий, что запрещено согласно санитарным нормам.
Мокрая зона в квартире- что это?
Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Возникла такая проблема: пришел сантехник, которого вызвали соседи снизу (у них мокрый потолок), протекает общая труба. Мне сказали, что стену, где трубы, будут ломать. Имеют ли они право? За чей счет тогда будет проводится ремонт моей стены? Квартира личная, мы платили в ней за каждый кирпич. Сейчас же нет возможности делать ремонт за свой счет. Что делать в таком случае?
Причина: Мокрые зоны над жилыми комнатами располагать запрещается, так как это ухудшает жилищные условия соседям снизу, вследствии нарушения санитарных норм.
В данном случае требование работников УК о предоставлении доступа к стоякам законно. Если вы не предоставите доступ добровольно они вправе получить его в судебном порядке без возмещения с их стороны затрат.
Арендатор сделал “мокрую” точку, какие риски?
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы.
Хотим приобрести квартиру. В техпаспорт формулировка: произведена самовольная перепланировка без изменения границ и перечислены части помещений, которые были перепланированы. Несущие стены на месте, мокрые точки не перенесены. Чем такая ситуация может грозить новым собственникам? Спасибо!
Наше государство контролирует абсолютно все! Точнее хочет контролировать, поэтому по закону простому гражданину ничего нельзя и абсолютно все надо согласовывать. И согласовывать с огромным количеством инстанций! Это наследие нам досталось со времен Советского Союза. Тогда квартира не была собственностью человека, а являлась жилым фондом, принадлежащим государству.
Среди сантехников, есть такое понятие, как «Мокрая точка». Обозначает оно, что в данном месте находится сантехническое устройство. Это может, быть унитаз, ванная, душ, раковина или даже декоративный фонтанчик.
Поправки к СП 54 по размещению мокрых зон
А вот хочу дать совет по поводу самого зеркала, стоит его тыльную часть пройтись лаком, чтобы под него если попадала влага, то чтобы она не испортила эмаль гаму, а то зеркала начнет быстро чернеть и испортиться.
В офисных помещениях мокрой зоной обычно является санузел. Его редко необходимо переносить, но в некоторых случаях такое требуется. Особых проблем в офисе не возникает в рамках бизнес-центров, так как там нет жилых помещений. Важно, чтобы инженерные коммуникации позволяли осуществить перенос.
Что такое мокрая точка в помещении
Плюс сюда же. Если ваша квартира при сдаче дома был уже с остекленным балконом/лоджией и вы меняете это остекление на новое, то ваше право. Конечно, если это делают правильные строители и остекление при более-менее сильном ветре не выпадет кому-нибудь на голову.
Конечно «мокрая точка» это не какое-то официальное название, а как говорится «народно», и подразумевает что это места с повышенной влажностью, т.е. сан.узлы в виде ванной, туалета и кухонной зоны. Естественно их проектируют с очень большим запасом прочности, но кто может предсказать, как себя поведет конструкция, если строители изменили ее прочность наделав борозд и дырок?