Что означает отчуждаемое имущество

Что означает отчуждаемое имущество

ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

(пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

(пп. 8 введен Федеральным законом от 03.12.2012 N 231-ФЗ)

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

(пп. 9 введен Федеральным законом от 02.11.2013 N 302-ФЗ)

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Источник

Способы отчуждения обществом недвижимого имущества и налоговые риски

Руководитель проектов, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Для многих собственников весьма актуальным является вопрос экономии на налогах при продаже имущества, особенно когда речь идет об отчуждении дорогостоящих объектов капитального строительства.

При классическом варианте продажи имущества в стоимость сделки включается НДС, а с полученных доходов продавец должен уплатить налог на прибыль организаций. В отличие от продажи имущества, реализация долей в уставном капитале не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса). В связи с этим продажу недвижимости или оборудования нередко оформляют именно таким образом.

Введенные с прошлого года новые правила ст. 54.1 НК РФ, которые только начинают применять инспекторы при проведении проверок, а суды – при рассмотрении споров, признают выгоду по сделкам, совершенным исключительно с целью налоговой экономии, необоснованной, даже если эти сделки совершены абсолютно в рамках правового поля.

Насколько безрисковыми с учетом внедрения новых правил являются подобные правовые модели налогового планирования, рассмотрим на примере обществ с ограниченной ответственностью.

Выделение общества с последующей продажей его долей

Данная модель выглядит следующим образом: общество строит объект недвижимого имущества и ставит его по окончании строительства на баланс. Затем происходит выделение дочернего общества с одновременной передачей ему на баланс построенного здания. Далее доли этого общества продаются.

Выделение общества подразумевает создание другого общества с передачей ему части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; далее – закон об ООО). Именно поэтому передача имущества на баланс выделяемого общества целесообразна, когда требуется не только реализовать актив в виде недвижимости, но и продолжить деятельность юридического лица.

Налогообложение передачи имущества при выделении общества

По общему правилу, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению, если те в дальнейшем используются для осуществления операций, не признаваемых реализацией (подп. 4 п. 2, подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). Однако это правило не распространяется на случаи по передаче основных средств при реорганизации, даже несмотря на то, что реализацией такая передача имущества не является (подп. 2 п. 3 ст. 39, п. 8 ст. 162.1, подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества. Таким образом, передача имущества в качестве вклада в уставной капитал выделяемого общества не подлежит налогообложению налогом на прибыль и НДС (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налогообложение при последующей реализации долей общества

Последующая реализация долей образованного общества налогообложению НДС не подлежит, но при продаже доли в уставном капитале у участника возникает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма выручки при этом может быть уменьшена на цену приобретения доли, а также на сумму расходов, связанных с ее приобретением и реализацией (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

По мнению Минфина России, цена приобретения доли в уставном капитале общества формируется исходя из первоначального и дополнительных вкладов участника общества (письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. № 03-03-06/1/36008). Таким образом, при формировании уставного капитала выделяемого общества необходимо зафиксировать балансовую стоимость передаваемого имущества, что позволит в последующем значительно сократить базу по налогу на прибыль организаций.

Также важно помнить, что к налоговой базе, определяемой по доходам от операций по реализации долей в уставном капитале, применяется налоговая ставка 0% при условии, что на дату реализации таких долей они непрерывно принадлежали налогоплательщику более пяти лет (п. 4.1 ст. 284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ). Ограничения в виде пятилетнего срока владения не позволяют злоупотреблять данным освобождением, но при правильном и дальновидном налоговом планировании, могут быть использованы без излишнего риска.

Если в дальнейшем имущество будет использоваться в необлагаемых НДС операциях (например, правопреемник будет применять УСН), есть риск, что ему предъявят требование восстановить принятую ранее к вычету сумму НДС (письмо Минфина России от 3 мая 2018 г. № 03-07-11/29894). Однако имеются решения судов, позволяющие не восстанавливать ранее принятый к вычету НДС (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 октября 2014 г. № 307-КГ14-1534 по делу № А52-1617/2013).

Таким образом, если юридическое лицо выделит дочернее общество, передав в качестве вклада в уставной капитал имущество, и продаст доли по истечении пяти лет, обязанность по уплате налога на прибыль и НДС не возникнет.

Риск переквалификации сделки по продаже долей в договор купли-продажи имущества

Учитывая ощутимую выгоду от продажи долей общества, на балансе которого имеется недвижимое имущество, а не продажи объекта напрямую, операции по продаже долей стали предметом особого внимания со стороны налоговых органов. Контролирующими органами уже разработаны критерии, по которым они принимают решение о переквалификации таких сделок с негативными последствиями для налогоплательщика. ФНС России в своем письме от 13 июля 2017 г. № ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем следует обращать внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

Рассмотрим последний из приведенных рисков подробнее.

Как правило, владелец доли самостоятельно определяет ее цену. Учитывая принцип свободы договора, стороны вправе установить цену доли на свое усмотрение и не обязаны при этом привлекать оценщика для определения ее рыночной стоимости. Для целей налогообложения прибыли, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Однако невыгодные для сторон условия сделки (завышенная или заниженная, экономически необоснованная цена) могут в дальнейшем стать основанием для оспаривания такой сделки со стороны контролирующего органа.

Рекомендации

Чтобы минимизировать риски споров с контролирующими органами, необходимо:

Помимо этого, стоит иметь в виду, что передача имущества в аренду на пять лет с последующей продажей арендатору сделает сделку безопасной даже между заинтересованными лицами.

Создание дочернего общества и передача ему имущества в качестве вклада в уставной капитал

Операции по передаче имущества, если таковая носит инвестиционный характер, в частности вклады в уставной капитал, объектом налогообложения не признаются (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). С учетом этого сторона, передающая имущество в уставной капитал создаваемого дочернего общества, обязана будет восстановить НДС. Восстановлению подлежат суммы налога в размере, пропорциональном остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки недвижимого имущества.

Налогоплательщик, получивший имущество в качестве вклада в уставной капитал, вправе принять к вычету суммы налога, восстановленные передающей стороной (п. 11 ст. 171 НК РФ). Суммы НДС, принимаемые к вычету, не учитываются в качестве доходов для целей налогообложения (подп. 3 и подп. 3.1. п. 1 ст. 251 НК РФ). Для передающей стороны внереализационным расходом они также не признаются и не принимаются при исчислении налога на прибыль (подп. 16 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, в данном случае потери в связи с уплатой (восстановлением НДС) минимальны. При восстановлении материнской компанией ранее принятого к вычету НДС дочерняя компания сможет принять указанный НДС к вычету. Указанные вычеты производятся только при использовании этого имущества для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС (письмо Минфина России от 15 августа 2016 г. № 03-07-03/47566).

В этом состоит ключевое отличие этого варианта отчуждения имущества от модели выделения общества, при котором материнская компания может не восстанавливать НДС, а дочерняя компания в этом случае не может принять НДС к вычету.

Получается, что для целей налогового планирования вариант выделения интересен больше «продавцу» (не нужно восстанавливать НДС), а вариант создания дочернего общества – «покупателю» (НДС по принятому имуществу можно будет принять к вычету).

Риски

Создание дочернего общества с его последующей продажей также может быть переквалифицировано в куплю-продажу имущества со всеми вытекающими последствиями. Индикаторы, которые могут указывать на притворность сделки, совершенной в новой форме лишь с целью налоговой экономии, те же, что и для модели выделения общества.

Рекомендации

Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.

При этом совершение продажи доли второму учредителю сразу после создания дочернего общества должно быть подтверждено реальной необходимостью и деловой целью.

Кроме того, для дальнейшей передачи долей может использоваться такой корпоративный «прием», как последующий выход участника из общества.

Выход учредителя из общества с передачей ему имущества

При реализации этой модели создается общество / товарищество, в котором один участник вкладывает имущество, второй – деньги. Через определенное время первый участник принимает решение выйти из общества, получив компенсацию, пропорциональную ранее внесенному вкладу.

Закон об ООО предусматривает несколько способов прекращения участия в уставном капитале, в том числе выход из общества, при котором участнику выплачивается действительная стоимость доли. Выход может быть осуществлен как «покупателем» – тогда выплата доли происходит путем передачи имущества, так и «продавцом» – тогда при выходе выплачиваются денежные средства в размере действительной доли (как если бы это имущество просто продавалось).

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли, и определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества (п. 2 ст. 14, п. 6.1 ст. 23 закона об ООО).

Выплачиваемая выходящему участнику стоимость доли в состав расходов организации не включается, равно, как вклад в уставный капитал не включается в состав доходов (подп. 3 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Для вышедшего участника доходы в виде имущества, полученные в пределах вклада (взноса), не учитываются для целей налогообложения прибыли (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ). А передача участнику имущества в пределах первоначального взноса не признается реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ), в связи с чем НДС не возникает.

Если же выходящему из общества участнику передается имущество сверх суммы вклада, это превышение будет расценено как реализация, с которой нужно уплатить НДС в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В целях исчисления НДС будет учитываться рыночная стоимость имущества, подтвержденная заключением независимого оценщика (п. 1 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 15 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/355).

В связи с этим, если из общества выходит участник, вносивший деньги, целесообразно, чтобы вклад соответствовал стоимости передаваемого впоследствии имущества.

Если доля выплачивается вышедшему участнику имуществом, общество должно будет восстановить НДС, если он принимался к вычету (подп. 4 п. 2, абз. 1-2, абз. 4 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). В целях налогообложения прибыли восстановленный НДС учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Таким образом, выход участника с выплатой его доли имуществом может повлечь дополнительные налоговые затраты. Если выход будет осуществляться «продавцом», а доля будет выплачена деньгами вторым учредителем, данный механизм становится более простым и менее затратным с точки зрения налоговой нагрузки.

Риски

Самым рискованным фактором является обоснование цели создания / появления и функционирования общества, из которого будет осуществляться выход.

Также немаловажным является временной фактор: через какое время учредитель изъявил желание выйти из общества. Такой выход может быть обоснован, например, если общество долго и безуспешно работало без явной прибыли или между участниками возникли корпоративные конфликты, при которых совместный бизнес лучше прекратить.

Если же общество не вело деятельности, то факт его создания и функционирования может заинтересовать проверяющих.

Рекомендации

Данный вариант в виде организации нового юрлица с последующим выходом из него участника должен также иметь деловую и разумную предпринимательскую цель. Если налоговый орган докажет, что единственная цель состояла в минимизации налогов, эффект для налогоплательщиков будет противоположным.

Доказать наличие предпринимательской цели можно путем представления ряда аргументов и доказательств, о которых говорилось ранее (кто совершил сделку, по какой цене, в какой период и т. п.).

Также немаловажно доказать реальность деятельности нового юрлица. Об отсутствии фиктивности работы нового общества будут свидетельствовать активная деятельность, тогда как сдача «нулевой» отчетности только обоснованно укрепит сомнения проверяющих.

***

На первый взгляд, все вышеперечисленные методы налогового планирования полностью соответствуют действующему законодательству, но, напомним, что с 19 августа 2017 года применяются новые подходы в квалификации получения налогоплательщиком налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ).

С учетом этого при налоговом планировании следует обязательно проанализировать все эти риски и оценить, насколько убедительно будут выглядеть ваши доводы, если представитель налогового органа решит уточнить, почему было принято решение о выделении общества, создании дочернего или о выходе учредителя.

Источник

Отчуждать или нет?

В каждом территориальном федеральном округе есть дачные, садоводческие некоммерческие товарищества, товарищества собственников недвижимости, жилищно-строительные кооперативы и подобные объединения, созданные для удовлетворения потребности граждан в садоводстве, огородничестве и индивидуальном жилищном строительстве.

Многие из этих объединений были созданы в «доперестроечное» время на базе предприятий с целью оказания помощи гражданам, которые хотели заниматься трудом на своей земле, отдыхать либо жить в условиях «природы». Силами данных товариществ за счет членских и целевых взносов приобретались и строились объекты общего имущества: электрические и водопроводные сети, водосборные станции и водонапорные башни, здания и т.д. Несомненно, это требовало больших затрат, однако и обеспечивало более комфортные и благоприятные условия проживания (пребывания) на дачных участках.

В последние несколько лет наметилась тенденция продажи, отчуждения объектов электросетевого хозяйства (воздушных линий электропередач, КТПН и трансформаторных подстанций) в пользу третьих лиц. Зачастую это связано с невозможностью силами товарищества содержать объекты электросетевого хозяйства в надлежащем состоянии: для этого необходим штатный электрик, имеющий допуск к электроустановкам, способный регулярно осматривать такие объекты и производить текущий ремонт. Для многих товариществ это дорого. Кроме того, электрооборудование периодически выходит из строя, нередки случаи замыкания, приводящие к поломке оборудования конечного потребителя (садоводов), что требует возмещения понесенных им убытков и т.д. Многие сети находятся в ветхом состоянии, требуют замены, ремонта и реконструкции.

Нормой ч. 8 ст. 25 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность передачи общего имущества товариществ безвозмездно в государственную или муниципальную собственность. Однако на практике дачники при передаче общего имущества в муниципальную собственность столкнулись со сложностями: в связи с отсутствием правоустанавливающих документов и надлежаще оформленного права собственности на данные объекты (электросетевое хозяйство) муниципалитет их не принимает. При этом появился альтернативный путь избавления от «проблемного» общего имущества. Так, в ряде регионов страны (Новосибирская область не исключение) сетевые организации предлагают товариществам забрать электросетевое хозяйство, предлагая взамен обеспечивать его содержание и ремонт за счет средств организации, а также обращая внимание на иные очевидные преимущества передачи: снижение расходов товариществ на содержание общего имущества, устранение аварий и модернизация силами сетевой организации, отсутствие ответственности председателя товарищества за состояние ЛЭП и прочих объектов, при этом сохранение тарифа для дачников в прежнем размере.

Многие председатели товариществ, устав от проблем, связанных с постоянно требующими ремонта и финансовых вложений сетями, принимают решения об отчуждении общего имущества товариществ, передавая объекты за символическую оплату, а иногда в дар. Это обусловлено тем, что сетевые организации не заинтересованы в приобретении объектов электросетевого хозяйства по рыночной цене, поскольку те не оформлены, в связи с чем требуют финансовых затрат для надлежащего оформления прав, а также для замены, ремонта, реконструкции и модернизации. Зачастую сетевые организации выдвигают кабальные условия принятия сетей – организация за минимальную стоимость выкупает их только из ремонта за счет садоводов.

Так, в результате процедуры передачи сетей одним из садоводческих товариществ был составлен договор дарения, а регистрация перехода права собственности приостановлена. Товарищество оспорило отказ регистрирующего органа в судебном порядке: первая и апелляционная инстанции поддержали выводы регистрирующего органа, однако Верховный Суд РФ отменил решения и направил дело на новое рассмотрение (Определение от 12 ноября № 309-ЭС21-11340).

Несомненно, решение Верховного Суда представляет интерес, поскольку оно предопределило судьбу объектов электросетевого хозяйства как имущества общего пользования. Суд установил, что основания, указанные регистрирующим органом в обоснование приостановления регистрации перехода права собственности, – несоответствие договора требованиям законодательства (запрет дарения между юридическими лицами) и предусмотренная законом возможность передачи общего имущества в муниципальную собственность – не являются основанием для приостановления регистрации. ВС подчеркнул, что нельзя умалять и (или) ограничивать права собственника, за исключением случаев, установленных законом.

В частности, Суд пояснил, что в рассматриваемом случае договор соответствовал требованиям законодательства в связи с отсутствием запрета дарения между коммерческими и некоммерческими организациями и наличием альтернативного, а не исключительного права собственников общего имущества садоводческого товарищества на его передачу в муниципальную собственность. Таким образом, оснований для приостановления регистрации не имелось.

Отменяя решения нижестоящих судов, Суд добавил, что при новом рассмотрении необходимо исследовать и оценить документы, представленные на регистрацию. Полагаю, имеется в виду наличие документа, исходящего от членов товарищества как собственников имущества общего пользования (решение членов товарищества о дарении имущества юридическом лицу – необходимый документ, позволяющий подтвердить сделку по отчуждению).

В своей деятельности мне доводилось сталкиваться с передачей от ЖСК, ТСН и СНТ объектов электросетевого хозяйства третьим лицам (сетевым организациям, иным участникам), однако данный вопрос решался путем составления договора купли-продажи за минимальную стоимость (1000 руб.), что позволяло зарегистрировать переход права без замечаний регистрирующего органа.

В целом позиция Верховного Суда РФ понятна и, на мой взгляд, заслуживает поддержки, поскольку ВС однозначно установил отсутствие оснований для приостановления регистрации, обратив внимание в том числе госорганов на недопустимость произвольного толкования закона.

Рассмотренная ситуация интересна тем, что товарищества как свободные хозяйствующие субъекты вправе совершать любые не противоречащие законодательству сделки, однако решение по отчуждению имущества общего пользования должно приниматься общим собранием членов товарищества, а не единоличным исполнительным органом (председателем правления).

Несмотря на то что данные объекты требуют инвестиций и расходов на содержание, считаю неправильным продавать их за символическую сумму или дарить.

В настоящее время законодательство не разграничивает обязанности по оплате электроэнергии членами товариществ, на балансе которых числятся объекты электросетевого хозяйства, и товариществ, продавших (подаривших) их сетевым организациям. При наличии очевидных плюсов такой передачи члены товариществ должны понимать и неочевидные минусы отчуждения сетей: не являясь их собственниками, члены товариществ вынуждены будут платить сетевой компании (собственнику сетей) за размещение на столбах приборов учета, использование линий Интернета и других коммуникационных каналов связи. Кроме того, товарищество лишается одного из рычагов воздействия на должников по уплате взносов (в данном случае невозможно применить санкцию в виде ограничения потребления электроэнергии для таких лиц). Также высока вероятность подключения к сетям новых потребителей, что приведет к дополнительной нагрузке на трансформаторы; решение о замене, ремонте и модернизации будет принимать собственник сетей, а не товарищество. При этом стоит учитывать, что ликвидировать мелкие аварии силами товарищества зачастую гораздо быстрее, чем с помощью сетевой организации.

В заключение добавлю, что решение по отчуждению общего имущества товариществ должно приниматься общим собранием взвешенно, с учетом всех возможных выгод и оценки рисков неблагоприятных для товарищества последствий, а также динамично меняющихся норм законодательства.

Источник