Что означает пунктир на плане квартиры
Свободная планировка в 2021. Все аспекты.
Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Мы уже рассматривали такую перепланировку в пункте 2 статьи «Перепланировка квартир в новостройке». Однако, приведем основные тезисы и здесь. Свободная планировка бывает трёх типов:
Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию проводит техник БТИ (Бюро технической инвентаризации).
В плане БТИ на квартиру в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:
Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.
Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд
Свободная планировка с отметкой только мокрых точек
Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.
Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания.
Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию. Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.
Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ. Если кадастровый инженер отоборазил внутри квартиры все перегородки, то и техник БТИ отобразит их также. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали). В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать. Для некоторых новостроек Жилищной инспекции достаточно лишь строительного плана без проекта зонирования от БТИ. Если кадастровый инженер не отметил внутри квартиры ничего, то БТИ тоже ничего не нарисует внутри квартиры, а для оформления перепланировки следует приложить строительный план.
Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?
Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.
С этой статьёй читают
Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.
Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?
Проект перепланировки квартиры в Москве недорого.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.
Перепланировка в новостройке со свободной планировкой
Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.
Что такое свободная перепланировка
Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.
В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.
Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.
Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.
Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.
Когда нужно согласовывать перепланировку
У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.
Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.
Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.
Какие проблемы возникают при свободной планировке
В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.
Советы экспертов
в удобном формате
Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.
Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.
В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.
Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.
Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».
Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.
Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.
Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
С чего начать
Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.
Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.
На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.
Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.
В самом общем виде варианты действий могут быть такие:
Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.
За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.
Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.
В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.
Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.
Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей. МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ. В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.
Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.
Памятка по согласованию! 👋
✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.
✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.
Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте
Квартира свободной планировки 2022. Собственникам на заметку.
В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.
Что значит свободная планировка квартиры в новостройке?
В основном эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.
Но если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, соблазнившись возможностью реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.
Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.
Поэтому мнение, что свободная планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.
Поэтажный план застройщика, фото.
Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ или поэтажный план застройщика, и все встанет на свои места. Ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и зоны санузлов и ванных, и кухня, и вспомогательные помещения.
Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото.
Обычными линиями на планах показаны стены, которые по факту возведены. Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют, и обязанность их возвести возложена на собственника.
Плюсы и минусы квартиры свободной планировки
Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.
Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры. А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.
Свободная планировка квартир, фото.
Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.
Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе. В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.
Перепланировка квартиры свободной планировки
Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).
Мокрая зона в квартире свободной планировки
По закону расширение ванных и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.
Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото.
В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика либо в управляющей компании. На нем однозначно будут отмечены полностью все помещения, то есть планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.
Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.
Ниже приведен пример отказа в согласовании перепланировки квартиры со свободной планировкой по причине отсутствия поэтажных планов застройщика.
Свободная планировка: надо ли узаконивать перепланировку?
Разберем типичную статью (фото ниже) о квартире свободной планировки. Даже в таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений, которые касаются ремонта квартиры со свободной планировкой.
Мифы о «свободной планировке» на примере массовой периодики, фото.
«Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэкономить».
– Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.
«Ну и воплотить свои представления о «доме мечты» – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ничем, даже стенами».
– В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.
«И никаких нудных согласований перепланировки и очередей в БТИ!»
– В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой «свободной планировки» перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.
«То есть, каким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придется решать самостоятельно».
– Это давно решено и отображено в тех же документах БТИ.
«Кстати, то, что унитаз все-таки надо отгородить – это очевидно».
– Наверное, это действительно стоит сделать.
«А вот в отношении ванны можно еще поспорить».
– Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи «будем спорить насчет установки ванны в спальне». Как говорится, в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родится.
«Некоторые западные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая квартира рассчитана только на одного жильца».
– Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.
Таунхаусы свободной планировки
Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах свободная планировка – явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь таунхауса как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика, согласно которому и должны возводиться перегородки.
Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще, многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме, и свободная планировка оказывается рекламным трюком девелопера.
Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции.
Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что новостройки свободной планировки, как их позиционирует застройщик, реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.
На деле же свободная планировка, как она есть, это, скорее, недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко недешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки.
Поэтому перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.
Что такое «свободная планировка» помещения?
Начнем с часто встречающихся помещений относительно запроса «свободная планировка». Что собой представляет свободная планировка в квартирах?
Самый простой человек, например, бухгалтер, который никогда не интересовался ни планировками, ни дизайном, ни расстановкой мебели да и ничем вообще связанным с новыми квартирами, скопив, решил подыскать себе новое место жительства и предположим это квартира. Приходит он в офис продаж, понравившегося ему комплекса (-ов)/ находит его интернете и видит:
то такую «свободную планировку»:
то планировку со вполне определенными границами:
Со вторым вариантом все понятно. Вроде как должен прийти в помещение и увидеть перегородки. А вот что такое пунктирные линии на БТИ? Приходим в помещение и видим:
Нет ничего, кроме несущих конструкций. Первое, что приходит в голову: «раз нет перегородок, значит я могу их ставить, где захочу, я больше не обременен готовой планировкой!». Но на практике дело обстоит иначе. Если это квартира, то есть жилое помещение, то проектной организации, строящей жилой дом, необходимо утвердить его зоны с местной администрацией еще до строительства. При сдаче дома зоны никто не отменял. Они отмечены либо в плане БТИ, либо в поэтажном плане застройщика, который при необходимости можно заказать (для спорных ситуаций, когда на плане БТИ не видно разграничений жилой и нежилой площади внутри квартиры). Заблуждение о существовании какого-либо официального понятия «свободная планировка» может приводит к глубоким сложностям с эксплуатацией и продажей квартиры. Ведь как известно перенос мокрых зон может закончится судебными разбирательствами и так же покупать юридически не чистое жилое помещение мало кто хочет.
Помещения, на которые делится квартира: основные и вспомогательные. К основным помещениям относятся: жилые комнаты, гостиные. К вспомогательным: кухня, коридор, санузлы, ванные комнаты, подсобные и вспомогательные помещения. Поэтому на плане вы должны найти все эти помещения и дальше анализировать возможна ли перепланировка с точки зрения закона или лучше изменить планировку во избежание больших проблем. Например, запрещено переносить мокрые зоны во всех квартирах, кроме случаев, если под вашей квартирой находится нежилое помещение или у вас перенос мокрой зоны на 2 уровне вашей двухуровневой квартиры.
Что означают пунктирные линии на плане БТИ, как показано на 1 фото? Эти линии обозначают построение перегородок, которых нет в реальности, но собственник берет на себя ответственность по их возведению. Никуда не деться. Перенос перегородки — перепланировка. А ее нужно согласовывать.
Почему вообще существует такая ситуация, когда вы заходите посмотреть в квартиру в новостройке, а в ней нет перегородок или они выполнены в кирпич или пеноблок, а то и по колено высотой? Застройщик сэкономил на материалах, грамотные менеджеры преподнесли это как свободу фантазии и еще разок заработали на ваших горящих глазах! Теперь вам нужно закончить начатое либо разобрать старый материал и на этом месте возвести перегородку из нового.
А теперь заметим, почему мы сделали акцент на квартиры, то есть жилые помещения. Существует такой вид помещений, как нежилые. Зонирование в них не предусмотрено. Например, это апартаменты, офисы, магазины и другие. Однако перенос или установка новых перегородок будет являться перепланировкой, это еще не касаясь устройства пирога напольных покрытий и их нагрузку на существующую плиту перекрытия. Поэтому как итог можно сказать тверда одно — свободных планировок не существует. В нежилых помещениях отсутствует зонирование это факт, но не более.
По любым вопросам вы можете связаться с нами:
Добавить комментарий Отменить ответ
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.