Что понимается под независимостью оценщика
Что понимается под независимостью оценщика
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», Федеральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом «О Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос»;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации;
(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 08.03.2015 N 48-ФЗ, от 23.06.2016 N 221-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в соответствии с Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
в случае передачи в аренду находящегося в федеральной собственности аэродрома;
(абзац введен Федеральным законом от 26.04.2016 N 111-ФЗ)
в отношении находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества аэропортов Московского авиационного узла при реализации концессионных соглашений, объектами которых являются объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов, аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов инфраструктура воздушного транспорта и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
(абзац введен Федеральным законом от 26.04.2016 N 111-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 312-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в случае передачи имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в безвозмездное пользование органам власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, государственным, муниципальным унитарным предприятиям или государственным, муниципальным учреждениям;
(абзац введен Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
в случае передачи имущества органам публичной власти федеральной территории «Сириус» в соответствии с положениями Федерального закона «О федеральной территории «Сириус».
(абзац введен Федеральным законом от 02.07.2021 N 351-ФЗ)
(часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру или по соглашению о государственно-частном партнерстве, соглашению о муниципально-частном партнерстве публичным партнером частному партнеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.
(часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Что понимается под независимостью оценщика
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда;
(абзац введен Федеральным законом от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
добровольно приостанавливать право осуществления оценочной деятельности по личному заявлению, направленному в саморегулируемую организацию оценщиков, в порядке, который установлен внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
(абзац введен Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Принцип независимости в кадастровой оценке: законодатель пошутил, мы посмеялись
Данная заметка написана в развитие курса «Проблемы государственной кадастровой оценки недвижимости», который читаю в магистратуре на Юридическом факультете СПбГУ. Она и последующие заметки из этой серии призваны оставить часть проблем на самостоятельный анализ студентам, а также предложить проблематику кадастровой оценки к обсуждению всем заинтересованным.
Принципы кадастровой оценки представляют особый интерес в силу того, что они впервые появились только в законе о кадастровой оценке в 2016 году. Мы с вами становимся свидетелями того, как зарождается и постепенно наполняется содержанием система принципов регулирования обособленной группы отношений. Это завораживающий процесс, похожий на формирование планеты из пылевого облака. Пока принципы кадастровой оценки только названы законодателем. Поэтому особенно важно на этом этапе понять, каково содержание каждого из принципов, и все ли они обоснованно выделены законодателем, или от каких-то следует отказаться. Сегодня я расскажу о принципе независимости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления. Для простоты изложения буду называть его принципом независимости.
Первый вопрос, который возникает – независимости кого от кого?
1. Независимость бюджетного учреждения от заказчика оценки?
Бюджетное учреждение – учреждение, специально созданное для проведения кадастровой оценки в соответствующем субъекте РФ, и обладающее монопольными полномочиями на такую оценку. Заказчик оценки – уполномоченный орган субъекта РФ, принимающий решение о проведении кадастровой оценки и утверждающий ее результаты.
Бюджетное учреждение должно быть независимо от заказчика для того, чтобы при проведении кадастровой оценки оно не руководствовалось целью пополнения регионального и местных бюджетов. В этом смысле принцип независимости играет роль механизма защиты от заинтересованности и тенденциозности учреждения при проведении оценки. Если учреждение независимо, значит у него нет резона завышать кадастровую стоимость, действуя в интересах соответствующего субъекта РФ или муниципалитетов. Тогда принцип независимости следует понимать еще шире – независимость учреждения не только от заказчика оценки, но в целом от субъекта РФ и муниципалитетов на территории субъекта.
Проблема в том, что по факту ни о какой независимости учреждения, проводящего кадастровую оценку, от субъекта РФ речь идти не может, так как
Вообще сложно придумать более зависимое лицо, чем бюджетное учреждение.
2. Независимость бюджетного учреждения от налогоплательщиков?
Тогда, возможно, в ст. 4 Закона о кадастровой оценки имеется в виду независимость учреждения от налогоплательщиков? Однако учреждение не находится в организационной подчиненности по отношению к налогоплательщикам, и потому нет никаких предпосылок для того, чтобы нам стоило опасаться зависимого положения учреждения в этой части. Если же независимость понимать широко, как отсутствие каких-либо родственных, корпоративных, обязательственных и трудо-правовых связей с налогоплательщиками (в этом ключе законодатель говорит о требовании независимости оценщика по отношению к рыночной оценке в ст. 16 Закона об оценочной деятельности), то принцип независимости опять же оказывается нереализуемым. Бюджетное учреждение утверждает кадастровую стоимость для всех объектов недвижимости на территории субъекта РФ. В этой связи налогоплательщиками, заинтересованными в занижении соответствующих результатов, оказываются все работники бюджетного учреждения и любые его контрагенты (предполагаю, что эти лица имеют в собственности недвижимость на территории субъекта РФ). Можно ли говорить, что бюджетное учреждение независимо от налогоплательщиков, если все его работники и есть налогоплательщики?
Таким образом, как бы ни понимали принцип независимости в кадастровой оценке, на настоящий момент он остается не просто нереализованным в связи с отсутствием институциональных гарантий независимости учреждения, но он еще и демонстративно попран, так как учреждение максимально зависимо от заказчика кадастровой оценки и отдельных налогоплательщиков.
Возможно, включение этого принципа в ст. 4 представляет собой пожелание законодателя к самому себе в будущем подумать о механизмах, которые могли бы обеспечить независимость учреждения. Однако на настоящий момент резонно задуматься над тем, нужен ли вообще этот принцип.
Как было показано, он лишается смысла, если его понимать как независимость учреждения от налогоплательщиков. Что касается его второго значения – независимости от субъекта РФ и муниципалитетов, то в этом смысле он имеет чисто практическую цель – не допустить завышения кадастровой стоимости по инициативе публичных органов. Однако эта же цель обеспечивается и иными способами: единая методология кадастровой оценки, открытость данных, надзор со стороны Росреестра и общественности, проверяемость результатов кадастровой оценки и т.д. Поэтому если практика покажет, что зависимость учреждения от субъекта РФ не приводит к утверждению завышенных значений кадастровой стоимости [1]
, и описанная задача решается за счет иных перечисленных механизмов, которые затрудняют влияние органа субъекта РФ на результаты оценки, то нужно просто отказаться от принципа независимости за ненадобностью.
[1] Оговорюсь, что отдельные завышенные значения кадастровой стоимости будут иметь место всегда, что связано с особенностями массовой оценки. О влиянии публичных органов на результаты кадастровой оценки может свидетельствовать лишь общее завышение результатов кадастровой оценки по всем объектам недвижимости или по отдельным категориям объектов.
Что понимается под независимостью оценщика
Статья 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
(в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть первая в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
(часть пятая введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
(часть шестая введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
Особенности применения предусмотренных настоящей статьей правил независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, при определении кадастровой стоимости устанавливаются федеральным стандартом оценки.
(часть седьмая введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Саморегулирование. К вопросу о независимости оценщика
Саморегулирование. К вопросу о независимости оценщикаПриближающиеся новации законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, ставят новые вопросы перед оценочным сообществом. Одним из таких новых, точнее выглядящих по иному в новых условиях вопросом является вопрос о независимости оценщика.
Проблема независимости оценщика является одним из ключевых элементов обеспечивающих беспристрастную и достоверную оценку. На предметно-бытовом уровне эта проблема концентрируется вокруг возможного сговора оценщика с заказчиком. Однако на принципиальном политическом и экономическом уровнях эта проблема гораздо шире, и включает такие серьезные прецеденты, как оценка ключевого актива ЮКОСа, нефтяной компании «Юганскнефтегаз», для последующей продажи или как вызвавшая значительный политический резонанс оценка знаменитой дачи М.Касьянова.
Кроме таких, единичных, но вызывающих политический резонанс оценок, существует множество оценок, связанных с взаимодействием оценщиков с государственными органами в субъектах, а также на муниципальном уровне. Их характерной особенностью является возможная зависимость оценщика от чиновника территориального отделения властной вертикали: КУМИ, ТПП, Таможенной службы и тому подобных служб государства.
Таким образом, для целей понимания особенностей независимости оценщика на современном этапе необходимо ввести некую классификацию. Автор статьи рискует предложить следующую классификацию зависимости (независимости):
Независимость первого рода: отсутствие сговора Оценщика, который под влиянием своего коммерческого интереса в получении вознаграждения может пытаться защитить своим отчетом незаконные интересы Заказчика, целенаправленно завышая или занижая стоимость объекта оценки.
Независимость второго рода: отсутствие давления на Оценщика со стороны властных структур, имеющих большое влияние коммерческих структур, органов саморегулирования, когда Оценщик вынужден под угрозой воспрепятствования ему выхода на рынок оценки соглашаться на неверные по его мнению методы (подходы) оценки или на её результат.
Если в вопросах независимости первого рода в принципе достаточно обычного судебного порядка разрешения споров и наличия внятных стандартов нормативного обеспечения оценки, то независимость второго рода требует существенно больше. Она требует не столько создания каких-либо структурных механизмов, сколько подлинной независимости оценщика, в том числе и его фактической, а не формальной независимости от власти и бизнеса.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» трактует проблему независимости следующим образом: Статья 16. Независимость оценщика
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Очевидно, что данная трактовка защищает независимость оценщика первого рода, к независимости же от власти данная статья никак не защищает. Однако в существующей системе лицензирования такая защита в принципе обеспечивается возможностью независимой повторной оценки иным оценщиком с последующим судебным рассмотрением спора, где стороны в суде будут и фактически и процессуально равны.
Иное дело в системе регулирования с обязательным членством в СРО. Органы власти на местах и центральная власть в этих новых условиях могут взаимодействовать напрямую с руководством СРО (здесь не имеются в виду штатные единицы СРО, которые не могут заниматься оценкой), с высокопоставленными членами экспертных советов СРО. Такие оценщики, облечены властью в рамках своих СРО, связаны отношениями сотрудничества с высокопоставленными участниками конкурирующих СРО. Они способны обеспечить гораздо более высокую легитимность отчета, чем рядовой оценщик. Более того, в случае выявления острых разногласий они способны в административном порядке или через экспертные советы своих СРО оказать давление на непокорного оценщика, нанимаемого несогласной с их оценками стороной, предложив ему при полюбовном решении спора особые преференции в рамках СРО.
Таким образом, в условиях существования особого заказчика в лице органов государства СРО становятся инструментом лишения независимости не вписывающихся в проводимую местным чиновником политику вплоть до их лишения возможности заниматься оценочной деятельностью.
Это является тем большей угрозой, что в стране имеется опыт коррупции и казнокрадства, вполне соперничающий с опытом рядовых коммерческих злоупотреблений.
Таким образом, обязательное саморегулирование в лице руководящих членов СРО и членов экспертных советов создает особых оценщиков, наделенных особыми возможностями по отстаиванию своих отчетов об оценке и критике чужих отчетов об оценке. Можно говорить уверенно, что заказчики определенного рода не преминут воспользоваться услугами такой элиты и за ценой не постоят.
Чиновникам различного ранга гораздо проще договориться с чиновниками от оценки, чем с их рядовыми конкурентами по бизнесу, каждый из которых в отличие от высокопоставленных оценщиков, становится существенно более уязвимым. Можно предполагать, что если бы оценка дачи М.Касьянова и нефтяной компании «Юганскнефтегаз» оценивались бы в условиях обязательного членства в СРО, то в их оценке участвовала бы структура близкая к руководству ведущей СРО страны.
В этих условиях оценочное сообщество должно более пристрастно относиться к избираемым на такие должности профессионалам, поскольку их профессионализм может сыграть злую шутку с бизнесом рядовых членов. Кроме того, полезно предусматривать в уставах СРО жесткие требования по пребыванию членов СРО на руководящих должностях. На мой взгляд, было бы уместно ограничить максимальный период непрерывного пребывания члена СРО на руководящей должности или в экспертном совете одним годом.
Как показывает практика, для проверки чужих отчетов требуется не столько особый профессионализм, сколько отсутствие ангажированности и беспристрастность. Член экспертного совета, знающий, что через год он снова станет рядовым членом, поостережется вести на ниве экспертизы отчетов конкурентную борьбу.
Вторым важным критерием для избрания на руководящие должности можно считать непричастность кандидата к крупнейшим и успешнейшим оценочным фирмам. Опасно давать особые полномочия тем, у кого в руках сосредоточены и без того большие возможности. Голоса рядовых оценщиков на конференциях СРО следует отдавать своим коллегам по бизнесу, которых большинство. Только такой механизм способен хоть в незначительной степени противодействовать заложенному в новом законодательстве коррупционному потенциалу.
Большая проблема современных проверок отчетов также состоит в том, что проверяющие относятся без должного уважения к оценщику:
В этом смысле необходимо провозгласить и реализовать в проверках отчетов силами экспертных советов СРО презумпцию правильности отчета.
Для экспертных советов, особенно на начальном этапе, следует вменить в обязанность членам экспертных советов публиковать свои отчеты для сведения членов СРО. Таким путем члены СРО могут убедиться, как в уровне проверяющего их эксперта, так и в его объективности. Во всяком случае, при выборе членов экспертного совета необходимо учитывать, что стоит за экспертом: квалификация и открытость или крючкотворство и личный интерес. Надо ясно сознавать, что у проверяющего из числа чиновников в норме не было личного интереса в необъективной экспертизе, хотя впоследствии он мог и появиться. А вот у проверяющего члена экспертного совета изначально всегда есть интерес:
И лишь в результате большой работы и постоянного контроля можно обеспечить, чтобы эти личные интересы не превалировали в экспертном совете.