Что нужно чтобы работать оценщиком недвижимости
Оценщик недвижимости
Оценщик – независимый эксперт, имеющий право подписи Отчёта об оценке (далее – Отчёт) – документа, на основании которого устанавливается и принимается к учёту величина стоимости Объекта Оценки. В Российской Федерации только оценщики имеют достаточную компетенцию и права на оценку имущества, имеющего официальный оборот на рынке.
Для того, чтобы стать оценщиком, минимально, необходимо пройти обучение в профильном вузе, проработать 3 года помощником в оценочной компании, сдать от одного до трёх государственных экзаменов (впоследствии пересдавать их каждые три года), сделать взнос и вступить в Саморегулируемую Организацию Оценщиков. Все описанные выше этапы, кроме накопления стажа, являются платными и занимают самое малое – 4 года.
Специалист, сдавший экзамен только по направлению «Оценка Недвижимости» имеет право оценивать только недвижимое имущество. Сдавший все три – получает права оценивать любой объект оценки – Недвижимое и Движимое имущество, Бизнес и нематериальные активы. По результатам сдачи экзамена выдаётся Квалификационный аттестат, который обязательно прикладывается к каждому экземпляру Отчёта, выполненного Оценщиком. Если аттестат не приложен – Отчёт НЕ действителен и будет отвергнут любым принимающим органом или банком.
Для ведения деятельности, которую, к слову, оценщик в праве вести и в индивидуальном порядке, требуется договор страхования деятельности Оценщика, защищающий Заказчика от возможных убытков, понесённых в связи с недобросовестным выполнением Отчёта. Поэтому стоит обращать внимание не только на само наличие страховки, но ещё и на её величину. При этом, если оценщик состоит в штате оценочной компании – возмещением убытков заказчику занимается организация, которая тоже должна быть застрахована.
Что может оценить специалист
В федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» точно определён термин Объект оценки, но примеров не приведено. Если сократить до одного предложения – оценке подлежит любой объект, оборот которого не запрещён на территории РФ. Вы можете оценить свою квартиру или загородный дом. Организациям часто приходится оценивать всё своё имущество, будь то офисное оборудование или деревья и кустарники, находящиеся на бухгалтерском балансе. При вступлении в наследство часто требуется оценка акций и автомобилей, принадлежавших умершему. При разводах, иногда, приходится делить не только жилую недвижимость, но и коммерческую – здания и сооружения, встроенные помещения, просто земельные участки. В нашей практике мы оценивали такие объекты, как – часть кабины самолёта, землепроходческий комбайн, бетонный завод, макет космического аппарата, яхты, катера, квадроциклы, и многие другие.
Нам доверяют:
Как проходит оценка, подходы и методы
Методика оценки выбирается лично экспертом исходя из особенностей Объекта Оценки, вида определяемой стоимости, целей оценки и других факторов. Если попытаться обобщить оценку любого объекта, то она сведётся к следующим действиям сторон:
Заказчик предоставляет первичную информацию по параметрам объекта оценки, определяются цели оценки и перечень необходимых документов.
Заказчик передаёт документы, возможно, заказав недостающие бумаги в соответствующих госорганах/организациях.
Оценщик приступает к изучению документов, по возможности проверяет их достоверность и действительность, проводит всесторонний анализ рынка, на котором происходит торговля оцениваемого объекта. Анализу подлежат: объём и глубина рынка, примерный диапазон цены объекта оценки, определяются основные ценообразующие факторы и их математический вес в итоговой стоимости.
Оценщик определяется с используемым подходом к оценке. Закон об оценочной деятельности предоставляет нам в распоряжение 3 основных подхода – Сравнительный, Затратный и Доходный.
Сравнительный отлично подходит при оценке на активном рынке, с большим количеством предложений и большой частотой сделок. По сути подбираются максимально похожие предложения на рынке, отбрасываются самые дешевые и самые дорогие, и расчёт производится исходя из цен Аналогов.
Затратный используется в полном отсутствии объектов аналогов, то есть при малой активности рынка. Расчёт представляет собой восстановительную стоимость с поправками на дату оценки, за вычетом износа. Иными словами, рассчитывается стоимость создания объекта оценки заново, с нуля, вводятся поправки и получается рыночная стоимость.
Доходный подход так же помогает, когда отсутствует рынок торговли, а объект оценки приносит стабильный доход на протяжении нескольких лет, и есть возможность рассчитать ожидаемые доходы в будущем. Как раз исходя из будущих доходов рассчитывается рыночная стоимость.
Для соблюдения действующего законодательства и сбора дополнительной информации с Заказчиком согласовывается дата и время осмотра Объекта оценки. На осмотре помощник оценщика делает большое количество фотографий, при необходимости записывает видео, делает различные пометки и передаёт собранную информацию оценщику. Оценщик приступает к расчётам.
По готовности Отчёта Заказчик получает бумажную и электронную версии, в оговоренном количестве экземпляров. Чаще всего Отчёты заказывают для предоставления в госорганы/организации, поэтому конечным потребителем (далее КП) можно называть не Заказчика, а то место, куда направится Отчёт. Если вдруг КП не устраивает Отчёт, Оценщик согласовывает форму и содержание описательной части с КП и вносит коррективы. Отчёт полностью готов.
Как стать оценщиком недвижимости
Когда речь заходит о карьере в сфере недвижимости, у большинства людей это сразу же ассоциируется с работой риэлтора. Но на самом деле, в этой отрасли есть и другие виды деятельности. Пожалуй, самая увлекательная профессия в данной сфере — это профессия оценщика недвижимости. Эта работа дает возможность зарабатывать деньги, высказывая свое мнение о стоимости недвижимости.
В этой статье речь пойдет об индустрии оценки, и что представляет собой профессия оценщика. В статье изложена информация, которой поделился Джейми Оуэн, государственный сертифицированный оценщик жилой недвижимости из Огайо. Он занимается оценкой с 1997 года после прослушивания специальных курсов оценщиков недвижимости. В 2000 году он получил лицензию, и в настоящее время одобрен Федеральным управлением жилищного строительства и является ассоциированным членом Института оценки.
Джейми Оуэн проводит оценку жилой недвижимости для кредитных организаций, судов, адвокатов и частных лиц. Он отвечает за все аспекты оценки жилого фонда, включающего в себя также кондоминиумы, мобильные дома, не застроенные участки и 2-4 квартирные дома. Джейми имеет большой опыт работы с недвижимостью, перешедшей в собственность ипотечного кредитора или инвестора, с короткими продажами и инвестиционной недвижимостью.
Рекомендуем ознакомиться с нашим онлайн курсом Оценщик недвижимости. Более 6+ часов видео от практиков, закрытое сообщество. Подробнее
Помимо этого, он имеет сертификат CVR и имеет многолетний опыт составления отчетов для залогов. Джейми Оуэн также имеет многолетний опыт работы в качестве оценщика Федерального управления жилищного строительства. В настоящее время утвержден департаментом HUD для проведения оценочных работ Федерального управления жилищного строительства, включающих 203 тысячи заданий.
Что представляет собой оценка недвижимости
Оценка недвижимости — это мнение о стоимости недвижимости, которое формируется в соответствии с требованиями UPSAS, и выражается конкретным числом или диапазоном. UPSAS это единые стандарты профессиональной оценочной практики, разработанные в 1986 году девятью ведущими профессиональными оценочными организациями США и Канады.
Оценка недвижимости используется для многих целей. Чаще всего она производится при ипотечном кредитовании. Также оценка недвижимости используется адвокатами в судебных процессах, при разводах, и при составлении завещания. Помимо этого оценки используются для обеспечения кредитов под залог и для обжалования налогов.
Домовладельцы и агенты по недвижимости нанимают оценщиков для помощи в определении суммы, за которую можно выставить дом на продажу. Существует также множество других случаев, в которых необходимо использование оценки недвижимости.
Какое образование необходимо для начала карьеры
Требования для получения профессии оценщика недвижимости в каждом штате разные. Поэтому желающим освоить это ремесло необходимо будет предварительно узнать, что для этого нужно конкретно в их штате. Так, например, в штате Огайо для получения лицензии высшее образование иметь необязательно. Необходимо прослушать специализированные курсы и иметь 1.000 часов опыта оценочной деятельности за период не менее, чем 6 месяцев.
Однако, чтобы стать сертифицированным оценщиком жилья (Certified Residential) или сертифицированным генеральным оценщиком (Certified General) в большинстве штатов требуется диплом колледжа, и/или специальные курсы при колледже. Также необходимо иметь опыт работы от 1.500 часов в течение не менее 12 месяцев. Чтобы стать сертифицированным генеральным специалистом нужно иметь опыт работы 3.000 часов, из которых 1.500 часов должны быть связаны с оценкой нежилых помещений. И для этого необходимо проработать не менее 18 месяцев.
Как наработать клиентскую базу после получения лицензии
Это, пожалуй, самый долгий и утомительный процесс. Очень хорошо, если у человека, получившего лицензию, родственник или знакомый работает в какой-нибудь структуре, нуждающейся в услугах оценщика недвижимости. Это может быть любая ипотечная компания, банк, или другая организация. В таком случае новичок может получать от своего родственника или знакомого заказы на работу по оценке недвижимости.
Если же у человека нет такой возможности, то тогда ему предстоит самостоятельно обращаться во все эти организации, и ко всем, кому может понадобиться данная услуга. Следует подготовиться к тому, что вероятно, придется сделать сотни-тысячи звонков и отправить сотни писем в подобные компании. Также необходимо завести сайт с описанием своих услуг и продвигать его в сети.
Через определенное время, выполнив несколько заказов, к такому оценщику начнут обращаться клиенты по рекомендациям. Постепенно сформируется своя база постоянных клиентов, и у оценщика всегда будет работа.
Как выглядит рабочий день оценщика недвижимости
Работа оценщика заключается как в непосредственном осмотре объектов недвижимости, так и в составлении отчетов. Поэтому приходится часть времени проводить на выездах, проводя инспекцию, а оставшуюся часть в офисе, работая с документами. Обычно, некоторые оценщики недвижимости стараются разделять эти функции по дням. Например, в понедельник, среду и первую половину пятницы специалист проводит на выезде, совершая инспекции объектов недвижимости, а вторник, четверг и вторую половину пятницы проводит в офисе за составлением отчетов.
Но в целом, каждый оценщик недвижимости сам определяет свой график работы, в зависимости от личных предпочтений, а также от количества и сложности работы. Некоторые специалисты работают по вечерам, иногда до поздней ночи. Есть также оценщики, которые занимаются работой в выходные дни.
Как стажеру найти оценщика-куратора и сколько времени для этого необходимо
Как правило, если у стажера нет знакомого оценщика недвижимости с большим опытом работы, который бы согласился взять его себе в ученики, то найти хорошего куратора довольно непросто.
Для начала нужно просмотреть объявления, возможно, какой-нибудь оценщик недвижимости ищет себе помощника, но такое встречается довольно редко. Если таких объявлений нет, то нужно взять телефонный справочник и обзванивать всех оценщиков недвижимости, возможно, кто-то согласится взять себе ученика. Но следует понимать, что на подобный поиск может потребоваться несколько недель, так как не каждый оценщик желает брать себе стажера. В этом поиске очень хорошо может помочь настойчивость.
Если стажер нашел себе куратора-оценщика, но через некоторое время понимает, что тот не дает ему должных знаний, необходимых для того, чтобы стать квалифицированным оценщиком недвижимости, то он может поискать себе другого наставника. Цель подобной стажировки — научиться определенному навыку. Необходимо стараться узнать как можно больше о том, как оценивать недвижимость, а не просто заполнять форму.
Сейчас существует множество курсов, которые можно просматривать в режиме онлайн. Они могут помочь начинающему оценщику научиться мастерству этой профессии. Поэтому если наставник не является наилучшим в своем деле, и не дает необходимых знаний, то их можно черпать из других источников.
Какими качествами должен обладать человек, чтобы стать успешным оценщиком
Самыми важными качествами, которыми должен обладать оценщик недвижимости, по мнению Джейми Оуэна являются скромность и честность. Эти качества являются самыми важными атрибутами в ведении успешного бизнеса. Оценщик ни в коем случае не должен быть обидчивым и легкоранимым, и не должен занимать оборонительные позиции. Важно понимать, что у каждого человека есть свое мнение. И часто бывает так, что взгляды двух людей совершенно не совпадают. Поэтому нужно учиться принимать в расчет чужое мнение.
Смирение также важно, так как если человек думает, что он знает все, то у него непременно будут проблемы. Смирение помогает уважать мнение других и не обижаться, если другой человек придерживается иной точки зрения. Смирение также помогает в налаживании деловых отношений, позволяет принимать наставления и советы от коллег и других людей. Независимо от того, сколько лет человек занимается оценкой недвижимости, он всегда может научиться чему-то новому. Поэтому смирение это то качество, которое помогает оценщику всегда оставаться здравомыслящим и разумным.
Честность также является очень важным качеством хорошего оценщика. Он не может выдумывать и искажать информацию. Оценщик может говорить только то, что может быть подтверждено. Честность важна также при совершении ошибок. Все совершают ошибки, даже лучшие профессионалы своего дела. Важно уметь осознавать свои ошибки и честно признавать их. Это помогает оставаться скромным и работать еще усерднее, чтобы сделать все возможное для исправления своей ошибки, а разум помогает больше никогда ее снова не совершать. Человек, который никогда не признает своих ошибок, даже когда ему на них указывают, неизбежно движется к катастрофе. Большинство клиентов могут простить оценщику ошибку, если он приложит все усилия на ее исправление, и постарается впредь больше ее не совершать.
Также любознательность и желание учиться являются важными качествами, без которых невозможно развитие. Человек не должен стоять на месте, он должен постоянно стремиться к развитию. Трудолюбие и стремление к развитию — это важные элементы успеха любого бизнеса.
Что делать тому, кто хочет стать хорошим оценщиком недвижимости
Нужно быть усердным в изучении этой профессии. Следует внимательно изучать USPAP. Также очень полезно постоянно читать блоги, которые ведут другие оценщики недвижимости, слушать подкасты, записываемые в помощь начинающим оценщикам. В Интернете есть множество информации на эту тему, которая может помочь новичку, и большая ее часть предоставляется в свободном доступе. Вся эта информация может помочь человеку решить, действительно ли он хочет заниматься этой деятельностью.
Также очень полезным будет развивать в себе способность не обращать внимания на тех, кто негативно относиться к этой профессии. В работе оценщика недвижимости, как и в любой другой работе, есть свои негативные моменты. И еще, если есть такая возможность, не стоит работать на того, кто не получает удовольствия от своей работы. Как показывает опыт, те оценщики недвижимости, которым нравится их работа, как правило, более квалифицированы.
Новичку в этом деле будет полезно стать членом какой-нибудь организации оценщиков, или вступить в государственную коалицию. Это поможет всегда быть в курсе изменений в данной сфере деятельности.
Сколько времени требуется начинающему оценщику недвижимости, чтобы начать хорошо зарабатывать
Как только человек получает лицензию, ему нужно подать заявку в какую-нибудь компанию, занимающуюся оценками недвижимости. Так он может сдвинуть дело с мертвой точки и приступить к работе. Но следует соблюдать осторожность, так как есть очень хорошие оценочные компании, а есть плохие. Поэтому прежде чем подавать заявку в такую компанию, необходимо тщательно исследовать ее, ознакомиться с отзывами о ней.
Если начинающий оценщик будет трудолюбив и усерден в поиске новых клиентов, то уже в первый год работы он может начать прилично зарабатывать. Очень важно иметь свой хороший веб-сайт, и выделять время и средства на его продвижение. Сейчас большая часть заказчиков ищут оценщиков в Интернете, поэтому если сайт оценщика находится в топе, у него всегда будет много заказов, и как следствие хороший доход.
В каком направлении может развиваться данная отрасль в ближайшие 5 лет
На самом деле, ответить точно на этот вопрос практически невозможно, так как никто точно не знает, как будут развиваться события в мире. Каждый специалист может составлять прогноз, опираясь на свой опыт и знания, которыми он владеет. Но даже профессионал не может учесть все факторы, которые оказывают влияние на ход событий, поэтому вполне естественно, что прогнозы разных специалистов отличаются друг от друга.
По мнению Джейми Оуэна, если экономика продолжит оставаться относительно сильной, то все большее число компаний будут в большей мере полагаться на технологии для проведения оценки недвижимости. Но и оценщики также останутся, так как в них есть потребность, несмотря на то, что некоторые представители мира недвижимости могут недолюбливать людей этой профессии.
Существует потребность в незаинтересованной третьей стороне для оценки имущества. У некоторых кредиторов наметилась тенденция использовать автоматизированные формы оценки для определения рыночной стоимости простых типовых объектов. Скорее всего, такая тенденция будет сохраняться в будущем.
Но услуги хорошего оценщика по-прежнему будут необходимы для оценки более сложных объектов недвижимости или объектов, расположенных в районах, где было не так много сопоставимых продаж. Поэтому, чем опытнее оценщик недвижимости, тем больше у него будет работы.
Может ли оценщик быть ИП? Часть 2
Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»
специально для ГАРАНТ.РУ
Если в предыдущей колонке мы пытались разобраться в том, какие подходы существуют в законодательном регулировании соотношения частной практики, профессиональной деятельности и предпринимательства применительно к оценке, то в этой попробуем понять, в каких формах допустимо существование оценки в современных правовых реалиях.
Вначале несколько слов о понятиях «правовой статус», «правосубъектность» и «правовое положение», без которых невозможно раскрыть содержание ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ). Правовой статус оценщика – это состояние, в котором он находится в связи с наступлением следующих юридических фактов: а) внесения сведений об оценщике в реестр СРО оценщиков и б) заключения договора страхования ответственности. Другими словами, правовой статус оценщика есть статус субъекта оценочной деятельности, который устанавливается при выполнении условий, предусмотренных ст. 4 Закона № 135-ФЗ. С момента возникновения этих событий (юридических фактов) государство признает за оценщиком его право на проведение оценки.
Хотелось бы отметить, что редакция ст. 4 Закона № 135-ФЗ, определяя субъектом оценочной деятельности только оценщика, вызывает вопрос о том, кем же в таком случае являются оценочные компании и СРО оценщиков, если они, по смыслу упомянутой статьи, не могут быть субъектами оценочной деятельности? Л.И. Шевченко считает необходимым различать такие понятия как «субъекты оценочной деятельности» и «субъекты оценочных правоотношений». Но оценочная деятельность и есть ни что иное, как правоотношения возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в связи определением и установлением рыночной (иной) стоимости, включающие в себя осуществление оценщиком прав и обязанностей членов СРО оценщиков, его ответственности, а также отношения, связанные с регулированием этих процессов. Мне представляется нежелательным признание самостоятельного существования оценочных правоотношений, пребывающих вне оценочной деятельности. Более логичным выглядит необходимость признания различий в позиционировании оценщика как субъекта оценочной деятельности (субъекта оценочных правоотношений) и оценщика как субъекта налоговых правоотношений.
Одновременно с возникновением у оценщика статуса субъекта оценочной деятельности у него возникает и правосубъектность, то есть способность иметь права и нести обязанности, предусмотренные законодательством и необходимые для осуществления оценочной деятельности. При этом Закон № 135-ФЗ называет деятельность оценщика профессиональной, устанавливая, что только в результате профессиональной деятельности возможно получение результата в виде определения в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки, стоимости (абз. 1 ст. 3 Закона № 135-ФЗ).
Нужно различать правовой статус оценщика, как составную часть его правосубъектности в сфере оценочной деятельности, и порядок постановки оценщика на налоговый учет как элемент налоговых правоотношений. Оценщик, как субъект оценочной деятельности, и оценщик, как субъект налоговых правоотношений – это далеко не одно и тоже, поскольку право оценщика на проведение оценки возникает не с момента постановки его на налоговый учет в качестве налогоплательщика. Возникновение правосубъектности (способности иметь права и нести обязанности) оценщика связано с моментом приобретения им статуса субъекта оценочной деятельности, то есть включением в реестр членов СРО оценщиков сведений об оценщике.
И если говорить о том, что должно отличать частную практику и профессиональную деятельность оценщика от деятельности предпринимательской, то это всего лишь основания, по которым они возникают. Право оценщика на осуществление профессиональной деятельности в форме частной практики возникает на основании членства в СРО оценщиков и страховании ответственности (ст. 4 Закона № 135-ФЗ), в то время как ИП получает право на осуществление предпринимательской деятельности с момента своей государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Попытку найти отличие профессиональной деятельности оценщика от предпринимательской в том, что стоимость услуг оценщика определяется из расчета времени, затраченного на оказание услуги, а не рыночными категориями «спроса» и «предложения» 3 вряд ли можно признать удачной. Стоимость профессиональной услуги не может быть определена без учета соотношения спроса и предложения, иначе она никогда не станет разумным вознаграждением на открытом рынке.
Весьма поверхностной выглядит попытка Минэкономразвития России разграничить профессиональную и предпринимательскую деятельность (письмо от 15 июля 2017г. № Д22и-303) на основании анализа ст. 3 Закона № 135-ФЗ, поскольку указанная статья не содержит характеристик и отличительных признаков ни профессиональной, ни предпринимательской деятельности.
В каких же отношениях между собой находится частная практика, профессиональная деятельность и предпринимательство? Противоречит ли одно другому и можно ли утверждать о невозможности осуществления оценки в форме предпринимательства?
Частная практика, с точки зрения содержательного наполнения данного понятия (при отсутствии его легального нормативного определения), это самостоятельное занятие профессиональной деятельностью с целью получения дохода, что не находится в противоречии с понятием предпринимательской деятельности. Более того, частная практика, например, применительно к медицинской деятельности (п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации») трактуется не иначе как деятельность предпринимательская.
Таким образом, опираясь на законодательство, как источник информации о признаках таких понятий как «профессиональная деятельность» и «частная практика», мы не узнаем их содержательной сущности.
***
Можно сделать следующие выводы: