Что означает комната в коммунальной квартире

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Источник

Хоть сейчас закон РФ направлен на расселение, коммунальные квартиры продолжают существовать. Решая разные вопросы, относящиеся к проживанию, аренде жилья, необходимо выяснить о правах и обязанностей собственников комнат. О данном виде жилья рассказано в статье.

Определение

Коммунальная квартира – это недвижимость для проживания с несколькими собственниками. В помещении есть туалет, прихожая и кухня. По действующему закону, в нем имеют проживать наниматели и собственники. Стороны распоряжаются помещением и вещами по ст. 30 ЖК РФ. Жильцам нужно соблюдать правила проживания и не ущемлять права соседей. Собственники могут проживать или сдавать в аренду. Второй вариант невозможен без согласия остальных жильцов.

Если в коммунальной квартире будут жить лица без регистрации, нужно заключить специальное соглашение. Собственник может выполнить регистрацию данных людей. Эта процедура безвозмездная, но она осуществляется по правилам использования жилья. Комната применяется гостями так же, как и хозяевами.

Коммунальная квартира – это помещение, где гость без регистрации не должен находиться больше 3 месяцев. При нарушении данного правила соседи могут уведомить об этом контролирующие органы. ЖК устанавливает, коммунальная квартира – это помещение, жильцы которого имеют одинаковые права пользования.

Права жильцов

В коммунальной квартире права жильцов одинаковые. Владельцы могут проживать и сдавать свою часть в аренду. Разрешение соседей для этого не нужно. Но при проживании незарегистрированных лиц нужно заключить договора между сторонами. Владелец может зарегистрировать проживающих. Поселение и регистрация выполняется бесплатно, но по порядку пользования такими объектами.

Гости имеют право пользования общими местами, как и другие жильцы. Длительность их пребывания не должна составлять дольше 3 месяцев. При нарушении данного правила остальные могут обратиться в надлежащие органы. Правила и обязанности одинаковые для всех жильцов.

Обязанности

Жильцы не должны нарушать права соседей. Люди могут размещать мебель и нужные предметы, но не нагромождать ими пространство общих помещений, поскольку у жильцов одинаковые права.

При продаже доли собственник лишается права пользования помещением. Ремонтные работы по благоустройству территории распределяются между жильцами на основе занимаемой площади. Решение о ремонте принимается на собрании.

Правила и требования

Жизнь в коммуналке имеет некоторые недостатки. Совместное проживание с другими людьми, у которых свои представления о жизни, практически не обходится без неприятных моментов. Часто появляются разногласия из-за уборки, шума, не соблюдения порядка на общей территории.

Коммунальная квартира – это то помещение, где все проживающие должны бережно и уважительно относиться к мебели, предметам быта. Хозяин недвижимости может без разрешения соседей:

Соседи бывают недовольным и считают, что проживание других лиц является ущемлением их прав. Если человек курит в помещении, следует обратиться в правоохранительные органы. Недовольство возникает из-за домашних животных. На сдаваемой части должна выполняться уборка и ремонт.

Оплата

Как оплачиваются коммунальные услуги в коммунальных квартирах? За электроэнергию, газ и прочие услуги жильцы вносят на основе площади комнаты. Учитываются и счетчики, расположенные в комнатах. Жильцами выполняется оплата с использованием своих замеров. Оплата за общую территорию выполняется по договоренности собственников.

Если в комнатах отсутствуют приборы учета, то за услуги оплачивают по договоренности. Это осуществляется с учетом количества проживающих или по площади. Если сторонами не решается этот вопрос самостоятельно, то действуют следующие правила:

Необходимо контактировать с соседями, чтобы договориться об оплате коммунальных услугах в коммунальных квартирах. При желании составляется соглашение по определению порядка использования общего имущества. В суде решается вопрос, если собственник имеет задолженность за коммунальные платежи в коммунальной квартире и не хочет его оплачивать. Остальные жители не должны решать данную проблему, неся финансовые потери.

Продажа

По ст. 250 ГК РФ, соседи в коммунальной квартире имеют преимущество на право приобретения комнаты. Если они не желают ее покупать, то должны оформить письменный отказ. Нередко жильцы не желают приобретать жилье, но и не отказываются от покупки по законным требованиям. В этом случае надо направить письменное извещение о продаже, которое требуется заверить у нотариуса.

Когда лица получили данную информацию, считается, что их оповестили. Если ответ за 30 дней не получен, это является отказом. Если несовершеннолетние лица отказываются, это должно быть зафиксировано с участием представителей органов опеки. Когда соседом приобретается доля, остальных людей уведомлять об этом не следует.

Сделка может быть сорвана, если собственников не оповестили об этом предварительно. Договор будет признан недействительным в течение месяца. Законом установлены полномочия соседа, если указанный период был пропущен по уважительным причинам.

Любым соседом может быть совершена покупка коммунальной квартиры, ее комнаты. Когда наниматель комнаты на основе договора соцнайма прекращает проживание, то на данное помещение имеют право владелец и остальные наниматели. Жилищным кодексом определяются преимущественные права у:

Права и обязанности жильцов установлены законом, но есть и нормы совместного проживания, которые должны выполняться. Необходимо не доводить дело до конфликтов и не выражать постоянное недовольство. Также нужно смотреть за порядком и чистотой.

Использование общей территории

Все жильцы могут пользоваться прихожей, коридором, туалетом, ванной комнатой и кухней. Очередность и правила пользования данными местами не установлены законом. Правила проживания должны быть согласованы с проживающими, они обязательны для соблюдения. Споры решаются в суде.

Собственники помещений не имеют право отчуждать или выделять долю в натуре на территориях, которые принадлежат остальным владельцам. При продаже доли новый хозяин может использовать общую территорию, а у продавца данное право исчезает.

К местам общего пользования относят:

По правилам, мебель без согласования с остальными лицами можно ставить только в местах, прилегающих к комнате. В местах общего пользования нельзя нарушать права соседей. Не следует заполнять территорию хламом и громоздкими вещами.

Очередность пользования данными помещениями не фиксируется в документах, такие вопросы решаются жильцами. Разногласия решаются в суде. Если человек продал комнату в коммунальной квартире, то у него исчезает право пользования помещениями. Все функции должен будет выполнять новый хозяин, как и оплату за коммунальные услуги.

Лица, проживающие в коммуналке, обязаны убираться в санузле и на кухне. Делать это нужно еженедельно по договоренности. Обычно уборка осуществляется по очереди. Нужно составить график, обязательно учитывается количество проживающих в комнате. Уборка своей площади остается за ее хозяином.

Перепланировка является вопросом всех проживающих, так как есть площади общего пользования. Данная процедура оформляется в письменном виде с участием нотариуса. Требуется не только разрешения о перепланировки от остальных жильцов, важно, чтобы план одобрила специальная инстанция. Нужно создать проект перепланировки. Изменения не касаются несущих стен.

Комната может стать квартирой, но это не получится сделать по технической составляющей. Возможны трудности в оформлении документов. Обычно для данной процедуры нужна крупная перепланировка.

Что делать с нарушителями порядка?

Правила проживания и борьба с нарушителями связаны между собой. Все люди имеют право на защиту своих прав. Если проблему нельзя решить мирным способом, то поможет это сделать суд. Для этого надо подать исковое заявление.

Часто споры возникают по нарушению прав жильцов на места общего пользования. С вынесением приговора контролировать исполнение обязательств должны приставы. Если дело касается тишины, то нужно обратиться в правоохранительные органы. Нужно отправлять заявку письменно. Эти органы решают вопросы по курению в общественных местах, хранению токсических компонентов и порче имущества.

При незаконной перепланировке, которая может быть угрозой целостности объекта, нужно обращаться в БТИ. Отношения между соседями желательно поддерживать дружеские, иначе судебные споры послужат накалом обстановки.

Курение

С наступлением нового закона о курении, нельзя курить в общественных местах. Соседи курящих жильцов имеют право подачи заявления в суд или обратиться с жалобой к участковому полицейскому.

В период с 23:00 до 08:00 должна соблюдаться тишина. В это время запрещены звуки свыше 20 дБ. Поэтому нельзя пользоваться инструментами, которые нарушают тишину. Запрещено применять пиротехническую продукцию, выполнять действия, которые нарушают общественное спокойствие. При нарушении этого правила жильцы могут вызвать участкового, которым будет выписан штраф.

Домашние животные

Законом разрешено содержание животных в квартире, но если хозяевами будет обеспечено выполнение норм:

Если у кого-то есть аллергия на животное, то с помощью суда можно получить запрет на его содержание.

Расселение

В некоторых регионах есть целевые программы по улучшению жилищных условий населения с помощью расселения коммунальных квартир. Это нужно для ликвидации такого жилья, которое до сих пор есть даже в крупных городах России.

Расселение позволяют жильцам, у которых несоответствующие условия для проживания, обзавестись своим новым жильем. Это осуществляется по признанию помещения ветхим, подлежащим сносу. Многие граждане хотят с помощью программы улучшить жилищные условия. Часто вместо коммуналок строят новые дома и кварталы. Расселение граждан без их согласия возможно лишь на основе решения суда.

Для участия в программе необходимо, чтобы человека признали лицом, нуждающимся в улучшении условий жизни. Расселение собственников коммунальной квартиры является длительным процессом. Участвовать в нем можно только тогда, если получится доказать, что в данном помещении жить нельзя. Есть перечень лиц, претендующих на участие в программе, или получение помощи на приобретение жилья, добавление комнаты:

Чтобы помещение участвовало в программе, необходимо подготовить документы. Потом назначается комиссия, которая будет выполнять проверку состояния жилья. Результатом оценки является акт и постановление комиссии. Если все пройдено, то строение будет участвовать в программе по расселению.

Реестр помещений жилых объектов включает перечень домов, которые являются ветхими. Его размещают на официальном сайте города. Ветхим жильем является строение, износ которого больше 70% (для камня) и 60% (для дерева). Строение аварийное, если его 2/3 части непригодно для жизни.

Со временем становится все меньше коммунальных квартир, но все же в России их много. В таком типе жилья должны соблюдаться нормы проживания. Но есть и бывшие коммунальные квартиры, которые стали обычной недвижимостью.

Источник

Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты

У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.

Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.

Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 Р в качестве компенсации морального вреда.

Аргументы сторон

Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.

Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.

Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.

Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.

Как победить выгорание

Что сказали суды

Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.

Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.

В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.

Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.

Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.

Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.

Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.

Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.

Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.

Московский городской суд: 👈

Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.

Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.

И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.

Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.

Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.

Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.

Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.

Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.

Что в итоге

Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.

Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.

Какие выводы можно сделать из этой истории

Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.

В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.

Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.

Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.

п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ

Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.

Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.

Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.

Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.

Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:

Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.

Источник

Я купила комнату в коммунальной квартире

Что это — пережиток прошлого или выгодное вложение?

У нас с мужем был 1 млн рублей, но мы отчаянно хотели свое жилье.

Мы живем в Петербурге и четыре года назад купили комнату в коммунальной квартире на Васильевском острове. Я расскажу, как мы выбрали этот вариант и почему я считаю, что это удачное вложение средств.

Эта история — личный опыт автора

Автор — не риелтор и не юрист, а обычный человек, который купил комнату в коммунальной квартире. Через несколько лет оказалось, что способ приобретения, который ей предложили продавцы, один из самых опасных с юридической точки зрения.

Почему люди покупают комнаты в коммуналке

Я знаю три причины, почему люди до сих пор покупают комнаты в коммуналках Санкт-Петербурга :

мы заплатили за комнату

По этим причинам мы и купили такую комнату.

Низкая стоимость

Комната в коммунальной квартире — один из самых привлекательных по цене вариантов на рынке недвижимости. В среднем комната площадью 15 м 2 стоит около 1,5 млн рублей.

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.

Разница на август 2019 года между вложениями в студию и комнату — 994 660 Р

Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.

Расположение в центре города

В новых жилых районах на окраинах нет коммуналок, там сейчас построили тысячи новых домов. Но в этом есть свои минусы. Например, из районов типа Мурина, Парнаса или Кудрова знакомые едут на работу по пробкам полтора часа или толкаются в метро. Приятели, у которых есть дети, жалуются на очереди в детские сады длиной в пять лет. Подруга из Всеволожска говорит, что в начальной школе дети учатся в две смены.

Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще. В советское время жители коммунальных квартир ходили мыться в баню — в центре города до сих пор много общественных бань. В 90-е соседи начали устанавливать ванну или душ в складчину. Поскольку в квартирах нет отдельных помещений, ванную делали на кухне, в коридоре или в туалете.

Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.

С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.

А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.

Возможность сдавать в аренду через «Авито»

Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.

Соседка Анна в 2017 году приобрела в нашей квартире комнату площадью 22 м 2 за 1,4 млн рублей, перегородила ее и сделала две комнаты. Вложила в ремонт 130 тысяч рублей, еще на 20 тысяч купила старую мебель на «Авито». Теперь сдает каждую комнату по 10 500 рублей в месяц, и у нее всегда есть желающие. Через два дня после отъезда старого жильца въезжает новый. Ее вложение окупится за шесть лет.

Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.

По каким критериям выбирали комнату

Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.

Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.

Район. Исторический центр Петербурга — это несколько районов: Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский. Нам нравилась старая часть Васильевского острова. С одной стороны, можно гулять пешком до Дворцового моста и Петропавловской крепости. С другой — в районе не так много туристов, как, например, в Центральном. Из-за ограниченного бюджета мы смотрели варианты и в районе Театральной площади, и около «Пушкинской», и на Садовой.

Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.

Цены в Петроградском районе на 20% выше, чем на Васильевском острове, поскольку Петроградский район считается более элитным

Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».

В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.

Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.

Мы решили, что нам нужно не менее 15 м 2 : на такой площади помещается спальная зона, обеденный уголок и остается свободное пространство. Еще нам хотелось комнату с современной отделкой: чтобы были свежие светлые обои, на полу — ламинат или восстановленный паркет, потолок побеленный. Ремонт съел бы 100 тысяч рублей и минимум две недели. У нас не было ни денег, ни времени.

От чего зависят цены

Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м 2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.

Соседи

Для меня главный фактор при выборе комнаты в коммунальной квартире — нормальные соседи. С этими людьми придется много лет ходить в один туалет и готовить на одной кухне. Пьющие скандалисты и гостеприимные тусовщики могут попортить много крови.

Понять, кто будет жить по соседству, помогут правила, которые я сформулировала для себя:

Но полностью от некомфортных соседей не уберечься. Люди сдают свои комнаты или переезжают, на их место селятся новые.

Как мы нашли комнату

Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м 2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.

Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м 2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников. Такая цепь закрывается прямой продажей. Они рассматривают покупателей, которые платят наличными и не просят подождать, пока одобрят кредит или покупатель продаст старое жилье.

Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.

Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м 2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.

Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м 2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.

Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.

Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.

25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.

Документы

Наш продавец — взрослый женатый мужчина без детей. Мы попросили его показать:

Право преимущественной покупки

Комната — это доля в квартире, а коммуналка — это объект долевой собственности. По закону соседи имеют право преимущественной покупки: продавец сначала должен предложить соседям купить комнату, и только если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. Закон дает соседу месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.

Отказы соседей должны быть оформлены нотариально. То есть собственники других комнат должны пойти к нотариусу и подписать документы. Но на практике так никто не делает. Например, у нас в квартире живут только трое из шести собственников, а где остальные, я не знаю, хотя они прописаны в нашей квартире. И даже если им позвонить, они, скорее всего, никуда не пойдут.

Чтобы упростить задачу, нотариусы предлагают другой вариант: отправляют собственникам уведомления по месту регистрации. Это заказные письма с уведомлением о вручении. В течение месяца продавцы ждут. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Минусы этого способа — надо ждать целый месяц и платить нотариусу: 4900 рублей за одного собственника, такую цену мне назвали по телефону, когда я писала эту статью. У нас в квартире семь собственников. Если мы будем продавать комнату, услуги нотариуса обойдутся в 34 300 рублей.

Сделка

Дарение. Продавцы могут как бы подарить комнату покупателям, а деньги получить по расписке. В расписке продавец пишет, что получил деньги за «неотделимые улучшения» — ремонт и встроенную мебель. Договор дарения оформляет нотариус.

У дарственной есть большой плюс: не надо спрашивать согласия соседей. Такой вариант предлагают, когда есть конфликт с соседями и они мешают оформить отказы. Например, говорят, что хотят выкупить комнату, а потом тянут время. Если жилье дарят, у соседей нет права преимущественной покупки, поскольку это право распространяется только на куплю-продажу или мену.

Но есть и минусы. Поскольку продавец не близкий родственник, покупателю придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог — 13% от стоимости комнаты, которая указана в договоре дарения.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Но так бывает не всегда. Сделку дарения может оспорить, например, супруг продавца, даже если дал изначально нотариальное согласие на совершение сделки. А еще могут оспорить кредиторы продавца, судебные приставы и арбитражный управляющий, если продавец как физическое лицо будет признан банкротом. Не говоря уже о соседях по квартире, которые в результате такой сделки утрачивают право преимущественной покупки.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.

Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.

Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:

Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.

В чем была наша ошибка

Мы приобрели комнату через дарение, потому что не разбирались в юридических вопросах и пытались уложиться в нужный бюджет. Продавец хотел провести сделку как можно быстрее: у него горела покупка новой квартиры и срочно требовались деньги. Условие о дарении он огласил сразу и дал хорошую скидку — мы купили комнату за 999 тысяч рублей, хотя аналогичные стоили не меньше 1,3 млн.

Как оформляли сделку

Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.

Как организован быт в нашей квартире

ЖКХ. Мы платим за ЖКХ от 1700 до 3500 рублей в месяц, это зависит от отопления: летом дешевле. Управляющая компания кладет счета в почтовый ящик, ключ от него висит на стене в коридоре — кто-нибудь из соседей забирает всю пачку и кладет на кухне. Жильцы выбирают свои счета и оплачивают.

У нас в квартире нет счетчиков на воду, потому что никто не хочет их ставить. Поэтому управляющая компания рассчитывает расход по нормативу. Сумма за месяц зависит от количества людей, зарегистрированных в комнате. Чем больше прописано, тем дороже. У нас прописан один человек, мы платим примерно 1400 рублей.

Счетчики на электричество у каждого жильца свои, плюс есть общий на всю квартиру. Общий счетчик показывает, сколько нажгли в коридоре, кухне и санузлах. Раз в месяц надо снять показания с общего счетчика, умножить на тариф, поделить на семь — у нас столько собственников — и оплатить свою часть. Показания с индивидуальных счетчиков каждый снимает сам. В среднем я плачу за общую часть не более 200 рублей в месяц.

Уборка. Места общего пользования убирают жильцы по очереди. Дежурные должны раз в неделю подметать, мыть полы, унитазы и плиты. В большинстве коммуналок есть график дежурств, чтобы никто не забыл, кто и когда убирает.

Ремонт общего имущества. Если в квартире что-то ломается, жильцы скидываются на ремонт. На практике есть ответственный человек, которому не все равно. Он узнает цены, ищет мастера, запчасти и сантехнику. Потом ответственный собирает деньги по соседям и следит за ремонтом.

Когда летом завелись тараканы, соседка предложила вызвать дезинсектора. Она сама узнала цены и условия, выбрала фирму. В нужный день все соседи были в квартире и открывали специалисту комнаты для обработки. Мы скинулись ей на карточку, а она сама рассчиталась с дезинсектором.

Хранение вещей. Обувь мы храним в коридоре, чтобы не занимать место в комнате. Посуда и крупы-макароны-соль стоят на кухне в шкафчике. В общей санитарной комнате хранится бытовая химия. В душевой на полочках стоят шампуни, гели и мыло. Одежду и белье мы храним у себя в комнате, а соседи вешают пальто и куртки в коридоре.

Холодильники и микроволновки у всех свои и стоят по комнатам. В нашей комнате мы сделали зонирование: отдельно обеденный уголок со столом, стульями и холодильником и отдельно спальня. Посреди комнаты поставили сквозной стеллаж, он делит пространство.

У нас не принято брать чужое. Иногда новые жильцы по незнанию могут позаимствовать чужие вещи, например посуду, швабру или тазик. В прошлом году арендаторы брали наши кастрюли и сковородки, я недосчиталась вилок. Мне это очень не понравилось, и я пожаловалась хозяйке. Она позвонила арендаторам и объяснила, что нельзя брать посуду соседей без спроса. Жильцы зашли к нам, извинились и вернули кастрюли. Вилки так и не нашлись.

Почему я не жалею о покупке

Мы потратили на комнату 1 млн рублей при покупке. Еще 80 тысяч ушло на оформление документов и покупку мебели. Спустя 3,5 года такая комната стоит в среднем 1,5 млн рублей. Если выставить за 1,2 млн — уйдет в считаные дни. Поэтому я считаю, что комнаты покупать выгодно.

Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.

Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.

В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.

Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.

Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.

Если решитесь покупать комнату, помните

aleksei, Согласен с вами на все 100. Читаю и просто не могу понять восторга автора, и этого ценового сравнения комнатушки со студией. Ну разумеется студия будет дороже, потому что у вас есть собственный туалет, ванная и кухня, и все это не радом с вашей кроватью. Вы переплачиваете этот миллион рублей за условия нормальной жизни. Как вообще в подобных коммунальных квартирах выглядит утро? Когда один туалет на 3-5 комнат. Нужно как в поезде занимать очередь? Как инвестиция это, конечно, хороший вариант, но как самому жить в таких условиях на постоянной основе я не представляю.

Кристина, для студента самое то) и атмосфера. Но когда тебе за 25-30 лет, то жить в таких условиях какой то хардкор) но согласен, определенная изюминка есть

Bohdan, а где в студии кухня, если не рядом с кроватью!?)

Не купила бы. И не рожала бы ребенка, живя, блин, в коммуналке!

Кристина, а что, родить — это смысл жизни? Ну и если говорить о детях, то лучше бы автор с мужем с этого миллиона отложили деньги на образование своему ребёнку.

Не купила бы.
Возможно, сняла бы ту же самую комнату, если бы захотелось пожить в центре и «коммунальной романтики».
Думаю, меня хватило бы максимум на пару месяцев.
Тупо не смогла бы делить кухню, туалет и ванную с посторонними людьми, особенно такие убитые.
Неужели никто никогда не хотел скинуться и привести все это в более-менее нормальный вид?
У нас в многоквартирном доме даже общие коридоры на лестничной клетке выглядят порой лучше. Хотя в них никто не живет.

А я поддерживаю автора. Никакой квартиры не надо, если за окном Мурино. Надеюсь, что увижу, как сбывается пророчество Варламова, и Мурино сносят. У нас в Выборге на 80 тыс населения куча садов, школ и больниц. В нашей деревне есть все на 2,5 тысяч человек. А в новых районах нет инфраструктуры совсем.
Я выросла в центре, а сейчас живу в области. Если бы надо было работать в городе, тоже купили бы комнату.
Тем более автор уехала из коммуналки, когда родился сын. Удачи вам на новом месте:))

Антошка, до тех пор, пока народ будет покупать, девелоперы будут строить муравейники без инфраструктуры. Людям же новое надо, пускай и такой ценой

Ольга, я думаю что каждому свою и я рада, что есть те кому мило Мурино. Мне важна атмосфера города, обожаю сталинки. Мечтаю купить 4ку в старом фонде с потолками 3 метра-делали для людей в те времена, а не как сейчас клетки как для зэков

Ольга, надеюсь, что Варламов прав, но пока цены в Мурьино и Кудрово от города очень слабо отличаются. Так 100-120 запросто просят за метр. А около станций метро в городе полно царских или сталинских домов по 75-90 за квадрат. Для тех кто не боится ремонта. Т.е. в городе жильё реально купить дешевле чем на окраине.

Ольга, согласен с вами. Кто не жил в центре Питера, тот не поймет, что это такое.

Как по мне лучше-лучше подкопить и взять ипотеку,тем более что сейчас одобряют по 2 документам,чем жить с чужими людьми,в обшарпанной квартире где все общее,зато близко к центру)по мне так лучше подальше,но свое)

П.С. (не Петроградская Сторона): простите за «много слов», старческая привычка))

Иконы, и чем же хороша высокая кадастровая стоимость?

Есть более оптимальный вариант, это коммуналки переделанные в микростудии. Тоже самое, но есть туалет и душ. И сдавать можно дороже и самому жить комфортнее.

Источник