Что понимается под сложной недвижимой вещью

Что понимается под сложной недвижимой вещью

В статье определяется соотношение понятий «сложная вещь» и «единый недвижимый комплекс» и делается вывод, что единый недвижимый комплекс является видом сложной вещи. Рассматриваются спорные вопросы применения ст. 133.1 ГК РФ и вносятся предложения по совершенствованию законодательства о единых недвижимых комплексах.

Вопросы о возможности признания некоторых образований, включающих недвижимое имущество, единым объектом возникали в судебных делах 1 1См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 16.07.2002 № 3531/00, от 16.09.2003 № 7677/03; постановления ФАС Центрального округа от 17.12.2010 по делу № А14-19477/2009/543/35 (Определение ВАС РФ об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 26.04.2011 № ВАС-4719/11), от 18.11.2011 по делу № А08-1969/2010; ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 по делу № А46-15250/2010, и др. и в работе органов, регистрирующих права на недвижимость, задолго до включения в Гражданский кодекс (ГК) РФ ст. 133.1 о единых недвижимых комплексах (далее — ЕНК).

Нужно отметить, что суды, за редким исключением, исходили из наличия факти­ческой связи между объектами, образующими сложную вещь, и не придавали существенного значения тому, в отношении чего была произведена государственная регистрация — имущественного комплекса в целом или его отдельных частей. В связи с отсутствием в законодательстве понятия имущественного комплекса как такового во всех случаях судами для обоснования единства объекта (или отсутствия этого единства) применялось понятие сложной вещи, а также подчеркивалась неделимость соответствующего объекта.

До введения в закон понятия ЕН К объединение различных вещей в единую недвижимую вещь регулировалось исключительно с применением норм о сложных вещах. В этом смысле всякая совокупность вещей для признания единой вещью должна была отвечать признакам вещи сложной. При этом под сложной вещью до изменения законодательства в 2013 г. понимались «разнородные вещи», которые «образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению». Статья 134 Г К РФ в новой редакции установила, что совокупность вещей представляет собой сложную вещь, если эти вещи « соединены (здесь и далее в цитатах курсив наш. — В.А. ) таким образом, который предполагает их использование по общему назначению». Данная формулировка не оставляет сомнений, что ЕН К всегда выступает как сложная вещь: в ст. 134 и 133.1 Г К РФ говорится об общем (едином) назначении и о соединении вещей между собой. Только ст. 134 содержит признак соединения в общем виде, а в ст. 133.1 характер соединения конкретизируется — речь идет о физической или технологической связи.

Автор не может согласиться с Р. С. Бевзенко, который считает, что «сложная вещь — это не вещь, а правовой режим, смысл которого заключается в том, что все вещи, входящие в эту общность, будут иметь одинаковую юридическую судьбу» 2 2Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в россий

Источник

Сложные недвижимые вещи

Сложные недвижимые вещи

Гражданский кодекс РФ не выделяет в отдельную категорию НИ сложные недвижимые вещи. Тем не менее, на практике такое понятие, как «сложная недвижимая вещь», используется достаточно часто.

Напомним, что в соответствии со статьей 134 ГК РФ в том случае, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В юридической литературе нет единства по поводу того, какие вещи (группы вещей) могут быть объединены в одну сложную вещь.

Одни исследователи[20] прямо утверждают, что «сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи». В качестве примера они приводят такие группы вещей, как библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д. При этом подчеркивается, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи.

Закон же сообразуется с потребностями гражданского оборота и признает за этой совокупностью вещей известное единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу указанных совокупностей.

Другие авторы[21], напротив, утверждают, что поскольку в соответствии со статьей 134 ГК РФ сложная вещь состоит из разнородных вещей, то в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т.п.). Данный подход, исходя из смысла статьи 134 ГК РФ, следует признать более правильным. Потому что каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с остальными частями, и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности.

Вместе с тем все исследователи сходятся в том, что понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку, предметом которой является сложная вещь. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части.

Классификация вещи как сложной имеет значение для определения комплектности товара (см. ст.488 ГК РФ), исполнения обязательства по частям (оно будет считаться исполненным с момента передачи последней вещи, входящей в состав сложной), раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Как отмечается в юридической литературе, вещами признаются не только традиционные предметы, но и сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.)[22]. Другими словами, любой объект НИ является по своей правовой природе сложной вещью[23]. На пример, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. При продаже здания к покупателю должно перейти и все оборудование здания, если договором не будет предусмотрен, например, демонтаж лифтов.

По мнению авторов, сложная недвижимая вещь является вещью делимой, поскольку она образована из ряда разнородных недвижимых вещей, каждую из которых можно выделить в натуре. Исходя из системного толкования абзацев 1 и 2 статьи 134 ГК РФ, формирование сложной недвижимой вещи зависит от воли правообладателя. Он определяет, что на определенный момент времени несколько разнородных недвижимых вещей образуют единый комплекс, который можно использовать по общему функциональному назначению. В этом смысле сложная недвижимая вещь является единым объектом гражданских прав, но только до тех пор, пока правообладатель не решит выделить из ее состава одну или несколько вещей или начать использование вещей, образующих сложную вещь, по различным назначениям.

По вопросу о «формировании» единой сложной недвижимой вещи весьма справедливым представляется мнение М.Г. Писку новой[24] о том, что само по себе волеизъявление собственника не является достаточным, не может являться способом создания новых вещей, в том числе сложных недвижимых вещей. Вещи по своей природе объективны, они создаются в процессе производства, а реально существующие вещи приобретаются в гражданском обороте. Воля и волеизъявление собственника — это мотив и содержание сделки по поводу реально существующей вещи, но никак не основание приобретения прав на нее.

Поэтому для того чтобы группа недвижимых вещей могла быть объединена в одну сложную вещь и участвовала в гражданском обороте как единый объект права, необходимо, чтобы между вошедшими в состав такого комплекса объектами НИ существовала объективная устойчивая связь. Такая связь между недвижимыми вещами заключается в функциональной зависимости друг от друга и выражается в возможности использования всей группы вещей по общему назначению, что соответствует условиям статьи 134 ГК РФ. При этом наличие такой функциональной связи между разнородными объектами НИ должно подтверждаться не только данными проектной документации, но и инвентаризационно-технической документацией, подготавливаемой в процессе проведения работ по техническому описанию и учету объектов НИ.

В качестве сложной вещи, на наш взгляд, могут рассматриваться имущественные комплексы, состоящие из движимых и недвижимых вещей, используемых на конкретном временном отрезке по общему назначению. Однако такие комплексы, на наш взгляд, нельзя рассматривать в качестве сложной недвижимой вещи, поскольку в соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся только такие вещи, которые либо соответствуют критериям указанной статьи, либо прямо отнесены законом к недвижимым вещам, как, например, предприятие (ст.132 ГК РФ).

В плане ГРПНИСН использование понятия сложной недвижимой вещи позволяет, с одной стороны, значительно сократить расходы по государственной регистрации НИ. Использование формулировки статьи 134 ГК РФ позволяет правообладателю объединить ряд объектов НИ в одну сложную недвижимую вещь на основании общего функционального назначения этих объектов, как это было показано выше. Допустим, что при обращении в орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним правообладателю удастся «доказать», что объект НИ, права на который он собирается зарегистрировать, представляет собой одну сложную вещь, а не группу разрозненных объектов НИ. В таком случае плата за государственную регистрацию будет взиматься как за один объект НИ. Это представляется весьма удобным, когда необходимо регистрировать права на сложные производственно технологические комплексы объектов НИ, в состав которых могут входить до нескольких десятков объектов НИ.

На момент написания книги в ряде субъектов Российской Федерации учреждениями юстиции по регистрации прав на НИ и сделок с ним действовала процедура регистрации прав на сложные недвижимые вещи, основанная на следующих положениях:

движимое и НИ, связанное общим производственным назначением, образует сложную недвижимую вещь — так называемый производственно-технологический комплекс;

такая сложная вещь формируется правообладателем в каждом конкретном случае при подаче заявления на государственную регистрацию;

возможность объединения нескольких объектов НИ в единый объект регистрируемого права определяется учреждением юстиции при правовой экспертизе;

возможно описание нескольких объектов НИ в одном разделе Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним в виде единого имущественного комплекса;

возможна регистрация права на единый производственно-технологический комплекс на основании нескольких правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии прав на отдельные объекты.

Формирование такой практики оказалось возможным ввиду принятия:

— ряда отраслевых нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок проведения технической инвентаризации и технического учета в различных отраслях производства; а также

— ряда нормативных документов, носящих методологический и рекомендательный характер и посвященных порядку проведения государственной регистрации прав на объекты НИ топливно-энергетического комплекса и транспортной сферы.

Сам термин «производственно-технологический комплекс» был упомянут, в частности, в Приказе Госстроя РФ от 29 декабря 2000г. N 308 «О порядке составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов НИ, принадлежащих ОАО «Газпром» и его дочерним организациям». Производственно-технологический комплекс в данном документе рассматривается как совокупность технологически и организационно взаимосвязанных объектов (движимых и недвижимых), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивающих непрерывный производственный процесс, которая может состоять из различных имущественных комплексов или их частей, наборов объектов имущественного комплекса, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках.

Смысл выделения данного понятия состоял, во-первых, в том, чтобы обеспечить проведение технической инвентаризации объектов НИ, входящих в систему газоснабжения, с учетом отраслевой специфики. Во-вторых, обеспечить возможность регистрации прав на объекты системы газоснабжения как на сложные недвижимые вещи. При этом состав сложных недвижимых вещей определялся на основе подготовленной организациями инвентаризационно-технической документации на производственно-технологические комплексы.

В-третьих, проведение технической инвентаризации и государственной регистрации с учетом положений указанного документа имело дополнительное значение для установления по объектного состава единого производственно-технологического комплекса, составляющего систему газоснабжения. Объекты движимого и НИ, входящие в состав таких производственно-технологических комплексов, в соответствии с Федеральным законом от 24 июня 1999г. N 122-ФЗ «Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса», являются вещами, ограниченными в гражданском обороте.

Термин «производственно-технологический комплекс» также использовался и в других нормативно-правовых документах. В частности, совместным Приказом Минюста РФ N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Миниимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30 января 2001г. были утверждены «Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты НИ — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы».

В пункте 3 указанного нормативного документа учреждениям юстиции при проведении государственной регистрации прав на энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электро-сетевые комплексы и сделок с ними рекомендуется принимать во внимание следующее. В состав таких комплексов могут входить разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, и рассматриваемые как одна вещь в рамках статьи 134 ГК РФ. При этом в пункте 4 подчеркивается, что положения данных «Методических рекомендаций:» распространяются на случаи, когда в состав таких комплексов как сложных вещей входят объекты движимого и НИ, образующие единое целое и предназначенные для преобразования механической энергии воды в электрическую энергию или химической энергии топлива в электрическую энергию или электрическую энергию и тепло. Также, если они предназначены для преобразования электрической энергии и передачи ее на расстояние по линиям электропередачи.

Читайте также

3.4. Сложные вопросы в получении и реализации ГЖС

3.4. Сложные вопросы в получении и реализации ГЖС Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что владелец жилищного сертификата имеет право:решить жилищную проблему своей семьи путем приобретения готового жилья на рынке в пределах региона, указанного в

Статья 48.1. Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты

Статья 48.1. Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты 1. К особо опасным и технически сложным объектам относятся:1) объекты использования атомной энергии (в том числе ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных

СТАТЬЯ 130. Недвижимые и движимые вещи

СТАТЬЯ 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том

СТАТЬЯ 134. Сложные вещи

СТАТЬЯ 134. Сложные вещи Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части,

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том

Статья 134. Сложные вещи

Статья 134. Сложные вещи Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части,

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

Статья 134. Сложные вещи

Статья 134. Сложные вещи Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части,

СТАТЬЯ 130. Недвижимые и движимые вещи

СТАТЬЯ 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том

СТАТЬЯ 134. Сложные вещи

СТАТЬЯ 134. Сложные вещи Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части,

НЕКОТОРЫЕ СЛОЖНЫЕ, НО ПОЛЕЗНЫЕ ТЕРМИНЫ

НЕКОТОРЫЕ СЛОЖНЫЕ, НО ПОЛЕЗНЫЕ ТЕРМИНЫ Обнародование и опубликование (выпуск в свет) В ст. 4 Закона приводятся определения обоих терминов – «обнародование» и «опубликование», однако используемые при этом формулировки никак не отражают причин существования этих двух

48. Вещи божественного права и вещи человеческого права

48. Вещи божественного права и вещи человеческого права Все вещи, согласно римским юристам, можно разделить на божественные и человеческие. К категории вещей божественного права относятся вещи, посвященные божеству, и вещи со священным значением. Res sacrae – вещи, которые

3.3.3. Выборка вещи

3.3.3. Выборка вещи Выборка вещи может осуществляться в двух вариантах:1. Собака занюхивает объект, найденный на месте происшествия и ищет аналогичный запах на разложенных вещах и предметах, которые взяты перед выборкой у подозреваемых и приглашенных для контроля

Источник

Статья 134. Сложные вещи

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Комментарий к ст. 134 ГК РФ

1. Под сложной вещью понимается совокупность однородных или разнородных предметов, которые физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным или иным назначением (мебельный гарнитур, столовый сервиз, специальная библиотека и т.п.). При этом ни один из предметов, входящих в состав сложной вещи, не играет роль главной вещи по отношению к остальным (о главных вещах и их принадлежностях см. ст. 135 ГК).

2. По общему правилу сложные вещи считаются неделимыми, так как при их разделении отдельные вещи не могут служить тому же назначению, что и сложная вещь. Кроме того, раздел сложной вещи, как правило, ведет к снижению ценности отдельных вещей. Однако участники сделки в принципе могут признать делимой любую сложную вещь. Исключение составляют случаи, когда сложная вещь особо охраняется законом (например, ценная коллекция, состоящая на учете в качестве памятника истории и культуры).

Судебная практика по статье 134 ГК РФ

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, протолковав условия договора поставки, руководствуясь статьями 134, 309, 310, 329, 330, 506, 516 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что изъятие ранее поставленного обществом «ЦЭР» товара и замена его на иной повлекли невозможность использования покупателем полученного оборудования в период, когда он правомерно рассчитывал на такую возможность, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по спецификации N 1 поставщик несвоевременно исполнил предусмотренные договором обязательства по поставке товара в едином комплексе и передаче документации на товар. Доказательств возможности использования некомплектного оборудования по назначению суду не представлены.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды руководствовались положениями статей 130, 133.1, 134, 135, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили из недоказанности обществом наличия у спорного строения признаков вещи, предназначенной для обслуживания здания инженерно-лабораторного корпуса, приобретенного истцом по договору купли-продажи.

Повторно исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив, что неустойка (пени) начислена на общую сумму государственного контракта, без учета частичного исполнения обязательства по поставке за пределами установленного контрактом срока, что привело к двойному ее начислению за один и тот же период, и лишило ответчика права на списание пени (составляющих при правильном расчете 11 030 186, 22 руб., т.е. 2,76% от цены контракта), придя к выводу о том, что произведенное ответчиком частичное исполнение не препятствовало истцу в использовании переданных партий сахара-песка по прямому назначению, руководствуясь положениями статей 133, 134 ГК РФ, частью 6.1 статьи 33 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в редакции Федерального закона от 29.12.2015 N 390-ФЗ, подлежащей применению к спорным правоотношениям), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды оценили представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, и, руководствуясь статьями 10, 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, пришли к выводу о том, что общество «ПКТ2003» не является собственником рассматриваемой трансформаторной подстанции, не имеет заключенного договора на получение электроэнергии в отношении принадлежащего ему объекта, в связи с чем действия общества «Тандем-ВП» по подключению к данному объекту не нарушают прав общества «ПКТ2003». Суды также указали на непредставление обществом «ПКТ2003» доказательств того, что общество «Тандем-ВП» препятствует ему в пользовании подстанцией.

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 131, 134, 209, 218, 223, 304, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключения проведенной оценочной и строительно-технической экспертизы, установив факт использования ответчиком помещений здания трансформаторной подстанции в спорный период, а также отсутствие правовых оснований для такого пользования, признал обоснованным требование о взыскании с ООО «Фонд межрегиональных программ 2020» неосновательного обогащения.

Руководствуясь положениями статей 12, 134, 210, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2, 4, 4.1 статьи 3, пункта 11 части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», статей 1, 3 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», части 2 статьи 62, части 1 статьи 68, статьи 126 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 53961-2010 «Техника пожарная. Гидранты пожарные подземные. Общие технические требования. Методы испытаний», Межгосударственного стандарта ГОСТ 12.3.006-75 «Эксплуатация водопроводных и канализационных сооружений и сетей. Общие требования безопасности», Межгосударственного стандарта ГОСТ 12.4.009-83 «Система стандартов безопасности труда. Пожарная техника для защиты объектов. Основные виды. Размещение и обслуживание», Строительных норм и правил 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения», суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установили, что пожарные гидранты являются частью системы водоснабжения, переданной ответчику по концессионному соглашению, и пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Источник